Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении договора аренды в Росреестре
Коротко
Обязанности нести в Росреестр само соглашение о расторжении договора аренды недвижимости закон не устанавливает: регистрируют договор аренды сроком не менее года и изменения к нему, а не прекращение. Но запись об аренде в ЕГРН остаётся, пока её не погасят, поэтому заявление в орган регистрации прав подают в любом случае — с соглашением или без него.
Что именно подлежит регистрации
Договор аренды здания, сооружения, помещения или земельного участка, заключённый на срок не менее года, регистрируют в ЕГРН (пункт 2 статьи 651 и пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Регистрируют и соглашения, которые меняют условия такого договора.
Соглашение о расторжении по своей природе не меняет условия аренды, а прекращает её. Пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса требует только, чтобы соглашение совершалось в той же форме, что и договор: для письменного договора — письменно, за подписями тех же сторон. Требования регистрировать само расторжение глава 34 Гражданского кодекса не содержит.
Из этого следует практический вывод: стороны подписывают соглашение в двух экземплярах, а в Росреестр несут заявление о погашении записи об аренде. Соглашение прикладывают к заявлению как документ-основание.
Почему практика разошлась
Часть судов считает соглашение о расторжении сделкой, подлежащей регистрации, и требует за неё пошлину по подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса. Логика такая: соглашение меняет зарегистрированную сделку, значит, регистрируется по пункту 2 статьи 164 Гражданского кодекса.
Другая позиция, поддержанная Минфином в письме от 26.02.2021 № 03-05-05-03/13425: регистрировать нужно договор и изменения к нему, а не расторжение. В этом случае регистрируют прекращение обременения.
Для собственника разница в деньгах и в риске приостановки. Если регистратор ждёт соглашение, он приостановит погашение записи, пока документ не подадут. Поэтому безопаснее подать сразу оба документа: заявление о погашении записи и подписанное соглашение.
Как погасить запись об аренде
- Заявление о государственной регистрации прекращения обременения подаёт арендодатель или арендатор. При личной подаче предъявляют документ, удостоверяющий личность; для электронной подачи применяют предусмотренную законом электронную подпись.
- К заявлению прикладывают соглашение о расторжении в письменной форме с подписями сторон, а также доверенности представителей, если подписывает не руководитель лично.
- Если договор расторгнут судом, вместо соглашения несут копию вступившего в силу решения суда.
- Пошлину платят за регистрацию соглашения, если её требуют; при погашении записи без регистрации сделки плата не взимается.
- После погашения записи закажите выписку из ЕГРН и проверьте, что обременение снято: без этого арендатор числится владельцем права аренды, а собственник не может свободно распоряжаться объектом.
Когда вопрос не возникает
Договор аренды движимого имущества в ЕГРН не попадает: реестр ведёт учёт только недвижимости. Расторжение такого договора регистрировать не нужно, достаточно письменного соглашения.
Договор недвижимости на срок меньше года тоже не регистрируется, и расторгать его через Росреестр нечего.
Если срок аренды истёк и договор не возобновился на неопределённый срок, запись об аренде погашают по заявлению стороны без соглашения — на основании самого договора и даты окончания срока.
Частые вопросы
Что будет, если соглашение подписать, а запись не погасить?
В ЕГРН останется запись об аренде, которую увидят покупатель и банк. Запись стоит погасить, чтобы сведения в реестре соответствовали прекращённым отношениям.
Кто платит пошлину за регистрацию?
По общему правилу — стороны соглашения. Если договор аренды возлагает расходы по регистрации на арендатора, платит он: такое условие встречается в договорах аренды публичного имущества.
Можно ли расторгнуть договор аренды односторонним заявлением?
Если договор зарегистрирован, одной подписи недостаточно: запись погашают по заявлению стороны с приложением документа-основания. При одностороннем отказе, предусмотренном договором, основанием служит уведомление об отказе.
Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении, если арендатор и арендодатель — один и тот же холдинг?
Регистрация не зависит от родства сторон. Смотрят на объект, срок договора и наличие записи в ЕГРН, а не на состав участников.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор закончился, а работа продолжается
Соберу ИИ-агента, который разберёт договоры и заявки
Когда аренда закрыта, а документы и переписка по объекту остаются, рутина переходит к менеджерам: сверить условия, найти сроки, ответить арендатору. Я собираю ИИ-агента под одну такую задачу, подключаю к CRM, 1С и почте и проверяю на сотне ваших настоящих случаев.
Это для компаний, где одна и та же операция повторяется сотни раз в месяц: разбор заявок, сверка документов, ответы клиентам.