Если договор аренды на 11 месяцев пролонгируется нужна ли регистрация
Коротко
Договор аренды нежилого помещения, заключённый на 11 месяцев, не подлежит государственной регистрации. Если он автоматически продлевается на такой же срок, регистрация по-прежнему не требуется: по пункту 2 статьи 651 ГК РФ регистрируют договоры на срок не менее года, а при продлении смотрят на срок каждого периода, а не на общий срок с момента первой подписи (пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Что говорит закон
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Это правило распространяется и на аренду нежилых помещений (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Договор на 11 месяцев — это срок меньше года. Он не требует регистрации и вступает в силу с момента подписания. Когда такой договор продлевается на новый 11-месячный срок, регистрация не нужна: Президиум ВАС РФ в пункте 10 письма от 16.02.2001 № 59 разъяснил, что при продлении договора, заключённого на срок менее года, на такой же срок отношения сторон регулируются новым договором, который не подлежит государственной регистрации.
Общий срок с учётом нескольких продлений значения не имеет: считать ли срок аренды по каждому периоду отдельно или суммировать всё время пользования помещением — вопрос, который суды решают неодинаково. Но и Президиум ВАС, и сложившаяся практика исходят из того, что продление на срок менее года не превращает первоначальный договор в подлежащий регистрации.
Когда регистрация всё же нужна
- Если в договоре или дополнительном соглашении стороны устанавливают срок аренды от года и больше — тогда без регистрации договор не считается заключённым.
- Если первоначальный срок был меньше года, но при продлении стороны сразу прописывают новый срок на год или более — такой договор нужно регистрировать.
- Если договор заключён на неопределённый срок (например, арендатор продолжает пользоваться помещением без возражений арендодателя после истечения 11 месяцев), он не подлежит государственной регистрации: правило о госрегистрации касается только договоров на срок не менее года (пункт 11 письма Президиума ВАС РФ № 59).
Как продлить без регистрации
Самый простой путь — прописать в договоре автоматическое продление на тот же срок (например, на 11 месяцев), если ни одна из сторон не заявит об отказе заранее. Тогда по истечении срока договор считается продлённым на новый срок без дополнительных бумаг. В договоре стоит указать, сколько раз такое продление допускается: суды толкуют условие об автопролонгации по-разному — одни считают, что продление возможно только один раз, другие — что неограниченное число раз.
Второй вариант — подписать дополнительное соглашение о продлении на новый срок меньше года. По разъяснениям Правового консалтинга ГАРАНТ, договор аренды недвижимости, заключённый на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на 11 месяцев в том числе путём заключения дополнительного соглашения, и государственная регистрация при этом не требуется.
Третий вариант — заключить новый договор на 11 месяцев. Закон этого не запрещает, но и не обязывает: по истечении срока можно просто продолжать пользоваться помещением, если арендодатель не против.
Частые вопросы
Если договор аренды на 11 месяцев продлевается автоматически, нужно ли его регистрировать?
Нет. Регистрация зависит от срока, на который продлевается договор, а не от общего срока с учётом продления. Договор на 11 месяцев не подлежит регистрации, и его продление на такой же срок этого не меняет (пункт 10 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Можно ли продлить договор аренды на 11 месяцев дополнительным соглашением без регистрации?
Да, если в соглашении установлен новый срок меньше года. Правовой консалтинг ГАРАНТ подтверждает: договор, заключённый на срок менее года, может быть пролонгирован на 11 месяцев путём дополнительного соглашения, и государственная регистрация не требуется.
Что будет, если договор аренды на 11 месяцев фактически действует больше года без регистрации?
Сам по себе этот факт не делает договор недействительным. По пункту 2 статьи 651 ГК РФ регистрация нужна только для договоров на срок не менее года. Если срок в договоре и в соглашениях о продлении каждый раз меньше года, регистрация не требуется. Другое дело, если стороны в каком-то документе укажут срок от года — тогда без регистрации договор не будет считаться заключённым.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией, если общий срок пользования превысил год?
Нет, если каждый период продления меньше года. Пункт 10 письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо говорит: при продлении договора аренды здания, заключённого на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока отношения регулируются новым договором, который не подлежит государственной регистрации.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор аренды — часть рутины, которую можно автоматизировать
Найду задачи, где ИИ-агент заменит ручную работу с документами
Продление договоров, сверка реквизитов, напоминания об окончании срока аренды — это повторяющиеся операции, которые съедают время. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: например, агент следит за сроками договоров, готовит проекты дополнительных соглашений и напоминает о датах.
Подключаю агента к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей практики. Вы платите за работающего агента, а не за презентацию.