Наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения

Коротко

Наниматель — сторона договора коммерческого найма, которой собственник или управомоченное им лицо передаёт жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. Вторая сторона договора — наймодатель. Глава 35 Гражданского кодекса называет этот договор договором найма жилого помещения; коммерческим его называют, когда жильё сдаётся не для социальных целей, а на обычных условиях.

Кто такой наниматель

Наниматель — это тот, кто получает квартиру или дом в пользование и платит за это. По статье 671 Гражданского кодекса жилое помещение передаётся нанимателю во владение и пользование для проживания в нём. Нанимателем по договору найма может быть только гражданин. Организации жильё передают по договору аренды или иному договору для проживания граждан.

Права и обязанности у нанимателя возникают из договора и из закона. Он отвечает за помещение перед наймодателем, вносит плату в сроки договора и пользуется жильём по назначению. Собственником наниматель не становится: у него только владение и пользование на срок договора.

Стороны договора коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель — собственник жилого помещения или лицо, управомоченное законом либо собственником сдавать его внаём.
Наниматель — гражданин, получающий жилое помещение для проживания.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, — их вписывают в договор, и они получают равные с нанимателем права по пользованию помещением.
Поднаниматель — появляется, только если договор разрешает поднаём и наймодатель даёт согласие; отвечает перед нанимателем, а не перед наймодателем.

Права нанимателя

Наниматель пользуется помещением весь срок договора и может вселять в него граждан: постоянно проживающих — с указанием в договоре, временных — на условиях статьи 680 Гражданского кодекса. Он вправе с письменного согласия наймодателя сдать помещение в поднаём, а также заключить договор на новый срок.

Если наниматель добросовестно исполнял договор, по истечении срока он имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания договора наймодатель предлагает заключить его на новый срок либо предупреждает об отказе от продления в связи с решением не сдавать это жильё не менее года. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на прежних условиях и на тот же срок.

Обязанности нанимателя

Наниматель вносит плату за жильё в порядке и сроки, установленные договором. Если срок не определён, плата вносится ежемесячно в порядке статьи 682 Гражданского кодекса. Он пользуется помещением по назначению, обеспечивает сохранность жилья и поддерживает его в надлежащем состоянии, проводит текущий ремонт, если договор не переложил его на наймодателя.

При прекращении договора наниматель возвращает помещение в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа. Улучшения, сделанные с согласия наймодателя, он может потребовать возместить, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель, арендатор и поднаниматель

	Наниматель	Арендатор	Поднаниматель
Договор	Наём жилого помещения, глава 35 ГК	Аренда, глава 34 ГК	Поднаём, статья 685 ГК
Что получает	Жилое помещение для проживания	Имущество во временное владение и пользование	Часть или всё помещение от нанимателя
Перед кем отвечает	Перед наймодателем	Перед арендодателем	Перед нанимателем
Согласие собственника	Договор с наймодателем	Договор с арендодателем	Нужно согласие наймодателя, если договор не запрещает поднаём
Плата	Наймодателю по договору найма	Арендодателю по договору аренды	Нанимателю по договору поднаёма

Что прописать в договоре про нанимателя

В договоре указывают данные нанимателя и всех постоянно проживающих с ним граждан, состав помещения, срок, размер и сроки платы, распределение ремонта и коммунальных платежей. Если в договоре нет срока, он считается заключённым на пять лет по статье 683 Гражданского кодекса.

Отдельно фиксируют, разрешён ли поднаём и вселение временных жильцов, кто платит за капитальный ремонт и содержание дома. Чем точнее описаны эти условия, тем меньше поводов для спора о том, кто и за что отвечает.

Частые вопросы

Может ли нанимателем быть организация?

Нет. Нанимателем по договору найма жилья может быть только гражданин. Организации жильё предоставляют по договору аренды или иному договору, и использовать его она может только для проживания граждан. Использовать квартиру под офис или склад нельзя.

Обязан ли наниматель делать ремонт?

Текущий ремонт по статье 681 Гражданского кодекса лежит на нанимателе, капитальный — на наймодателе, если договор не распределил их иначе. Поэтому в договоре стоит прямо написать, что к чему относится.

Можно ли вселить временных жильцов?

Да, с согласия постоянно проживающих с нанимателем граждан и с предварительным уведомлением наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не получают самостоятельного права пользования помещением.

Что будет, если наниматель не платит?

Наймодатель вправе требовать плату и обратиться в суд за расторжением договора при невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме основание — невнесение платы более двух раз по истечении установленных договором сроков платежа. Это основание статьи 687 Гражданского кодекса.

Сохраняется ли право нанимателя при продаже квартиры?

Да. Смена собственника не прекращает договор найма: новый собственник становится наймодателем на тех же условиях. Это следует из статьи 675 Гражданского кодекса.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор найма должен работать, а не лежать в папке

Соберу ИИ-агента, который проверит договор и данные жильцов

Наниматель, поднаниматель, временные жильцы — по каждому нужны данные, сроки и согласия. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он сверяет договор с карточкой объекта и данными жильцов, находит расхождения и напоминает о сроках.

Агент подключается к вашей CRM, 1С и почте и проверяется на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же проверка повторяется десятки раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»