Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков
Коротко
Налоговая база по земельному налогу — это кадастровая стоимость каждого участка, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, за который платится налог (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса). Считают её отдельно по каждому участку. Дальше налог — это база, умноженная на ставку и коэффициент владения; саму базу организации определяют сами по сведениям ЕГРН, а за граждан её считает налоговая.
Что именно берут за базу
База — не рыночная цена сделки и не сумма, за которую участок покупали. Это кадастровая стоимость, которую по результатам государственной кадастровой оценки утвердил регион и которую внесли в Единый государственный реестр недвижимости. ЕГРН — единственный достоверный источник сведений об объекте, его стоимости и правах на него; на эти данные и опираются и налоговая, и сам собственник.
Берут значение, действующее на 1 января года, за который считают налог. Если в течение года стоимость в ЕГРН поменялась, на базу текущего года это по общему правилу не влияет: изменение кадастровой стоимости внутри налогового периода не учитывают ни в этом, ни в предыдущих периодах (пункт 1.1 статьи 391 НК). Исключения — когда стоимость пересмотрели по рыночной оценке или поменялись характеристики участка; о них ниже.
Если участок стоит на кадастровом учёте, но права на него в ЕГРН не зарегистрированы, это не отменяет налог: платит тот, кому участок предоставлен. А вот если границы участка не установлены, база считается по площади, которая указана в ЕГРН, — её же используют, пока границы не уточнят.
Когда база меняется внутри года
- Кадастровую стоимость пересмотрели по рыночной оценке — новые сведения из ЕГРН учитывают с даты начала применения той стоимости, которую изменили. То есть пересчёт идёт назад, а не с даты решения.
- Поменялись характеристики участка: категория земель, разрешённое использование, площадь, описание границ. Тогда новая стоимость работает со дня внесения этих сведений в ЕГРН.
- Участок образован или прекратил существование в течение года — налог считают с коэффициентом владения, число полных месяцев делят на 12.
- Участок разделили — база по каждому новому участку считается от его собственной кадастровой стоимости, а не от старой общей.
- Часть участка находится в границах другого муниципального образования — база по этой части считается как доля кадастровой стоимости всего участка, пропорциональная площади части.
Особенность 2023 года — и почему её больше нет
Для налогового периода 2023 года действовало правило сглаживания: если кадастровая стоимость, применявшаяся с 1 января 2023 года, оказалась выше стоимости на 1 января 2022 года, базой за 2023 год брали стоимость 2022 года. Исключение — рост стоимости из-за изменения характеристик участка: тогда работала новая стоимость.
С 2024 года это правило не применяется: база определяется по актуальным данным ЕГРН. Если налоговая прислала уведомление или расчёт за 2024 год и позже по старой логике, стоит проверить, какая стоимость стоит в ЕГРН на 1 января соответствующего года.
Как пересмотреть завышенную стоимость
Кадастровую стоимость можно оспорить, установив её в размере рыночной. Это делают через комиссию при органе, который проводит государственную кадастровую оценку, или через суд — порядок и сроки задаёт закон об оценочной деятельности и региональные акты. Если стоимость пересмотрели, в ЕГРН вносят новые сведения, и для налога они действуют с даты начала применения прежней стоимости.
Практический шаг до спора — заказать выписку из ЕГРН на 1 января нужного года и сравнить стоимость с рыночными ценами на сопоставимые участки. Если разница существенная, отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости становится основанием для пересмотра. Пересчёт налога за прошлые годы делают по заявлению в налоговую, приложив документы о новой стоимости.
Частые вопросы
По какой стоимости считают налог, если участок купили в середине года?
По кадастровой стоимости на 1 января, а не по цене покупки. Налог за год считают с коэффициентом владения: число полных месяцев, когда участок был ваш, делят на 12.
Что будет, если в ЕГРН стоит старая стоимость, а оценку уже провели?
Пока сведения о новой стоимости не внесены в ЕГРН, для налога действует та, что в реестре. Дата начала применения новой стоимости определяется по закону об оценочной деятельности и акту региона об утверждении результатов оценки.
Можно ли уменьшить базу, если участок используется не полностью?
Общая база — стоимость всего участка. Отдельно считают базу по части участка, расположенной в границах другого муниципального образования: там берут долю стоимости, пропорциональную этой части.
Кто считает базу — сам собственник или налоговая?
Организации определяют базу и налог самостоятельно по сведениям ЕГРН и уплачивают налог и установленные авансы. Декларацию за 2020 год и последующие периоды не подают. За граждан и ИП налог рассчитывает инспекция.
Влияет ли изменение вида разрешённого использования на налог за этот год?
Да, если из-за этого поменялась кадастровая стоимость: новая стоимость применяется со дня внесения в ЕГРН сведений, которые её изменили.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Читать в журнале
Земельный налог — одна строка в расходах, а решает всю экономику участка
Посчитаю, что участок приносит после всех расходов
Кадастровая стоимость тянет за собой налог, а налог — доходность участка. Я собираю юнит-экономику по каждому объекту: сколько приносит земля, что уходит на налог, содержание и обслуживание, и где объект работает в минус, хотя общая выручка растёт.
На выходе — расчёт по каждой позиции, точка безубыточности и финансовая модель, по которой видно, что будет с деньгами при покупке, продаже или смене использования участка. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.