Метод прямой капитализации: формула

Основная запись: V = ЧОД / R, где V — стоимость, ЧОД — чистый операционный доход за год, R — ставка капитализации. Обратная запись тоже верна: R = ЧОД / V, и именно так ставку находят по продажам похожих объектов — делят доход аналога на его цену.

Чистый операционный доход — это доход от эксплуатации объекта до вычета налога на прибыль, процентов по кредиту и амортизации. Из потенциального валового дохода вычитают потери от недозагрузки и неплатежей, затем операционные расходы: эксплуатацию, ремонт, страхование, налог на имущество, земельный налог, управление. Расходы собственника на обслуживание кредита в ЧОД не входят: их место — в ставке, а не в доходе.

Ставка капитализации — не то же самое, что ставка дисконтирования. Дисконтирование приводит к сегодняшнему дню каждый будущий поток по отдельности; капитализация сразу делит один стабильный доход на ставку. В модели Гордона связь прямая: при бесконечном потоке, растущем с постоянным темпом g, ставка капитализации равна ставке дисконтирования минус темп роста, R = i − g. При постоянном доходе g = 0, и R совпадает со ставкой дисконтирования.

Ставка капитализации включает две части: доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал — плата за то, что деньги вложены и работают, с поправкой на безрисковую ставку, риск, низкую ликвидность и управление. Возврат капитала — возмещение самой вложенной суммы, потому что объект со временем теряет стоимость или потому что инвестор хочет вернуть вложения за конечный срок.

Отсюда R = ставка процента + коэффициент возмещения капитала. Как считать коэффициент возмещения, решает модель:

Модель Ринга возвращает капитал равными долями: коэффициент возмещения равен 1, делённому на срок экономической жизни объекта. Модель Инвуда возвращает капитал через фонд возмещения по ставке дохода на капитал. Модель Хоскольда делает то же, но фонд возмещения растёт по безрисковой ставке, а не по ставке самого проекта.

Второй путь к ставке — рыночная выборка. Берут продажи похожих доходных объектов, делят ЧОД каждого на цену продажи и получают набор ставок. Средневзвешенная по этим отношениям величина и становится ставкой капитализации для оцениваемого объекта.

Третий путь — через компоненты капитала: R = M × Rm + (1 − M) × Re, где M — доля заёмных средств в стоимости, Rm — ипотечная постоянная, Re — ставка капитализации собственного капитала. Та же логика работает и через компоненты собственности, когда отдельно оценивают ставку для земли и для здания и взвешивают их по долям в стоимости.

Метод прямой капитализации даёт надёжный результат, когда доход стабилен и одинаков по годам или растёт равномерным темпом, а получение дохода не ограничено обозримым сроком. Это типичная ситуация для сдаваемого в аренду объекта с устоявшимися арендаторами и предсказуемыми расходами.

Если объект только строится, заполняется арендаторами, переживает реконструкцию или доход скачет от года к году, одной ставкой поток не описать. Здесь нужен метод дисконтированных денежных потоков: каждый год считается отдельно, а стоимость продажи в конце прогнозного периода добавляется к сумме приведённых потоков. Прямая капитализация в такой задаче — частный случай, который получается из дисконтирования только при бесконечном ровном потоке.

Если у объекта есть избыточное имущество, которое не участвует в доходе, его стоимость прибавляют к результату капитализации отдельно. Иначе доход от него попадёт в ЧОД и завысит стоимость основной части.

Для кадастровой оценки недвижимости подходы и методы задаёт приказ Росреестра: метод капитализации дохода применяют, когда можно достоверно определить ставку дисконтирования, а при невозможности опереться на данные договоров аренды допускается взять обычную для сегмента рынка ставку кредитования сделок. Если применимые методы не подходят, оценщик обосновывает использование другого метода. Это правила государственной кадастровой оценки, и на частную оценку рыночной стоимости они не переносятся автоматически.