Максимальная ставка земельного налога
Коротко
Максимальная ставка земельного налога — тот предел, выше которого муниципалитет ставку установить не может. Статья 394 Налогового кодекса задаёт два предела: 0,3 % для участков из перечня подпункта 1 и 1,5 % для всех остальных. Внутри этих пределов ставку своим актом определяет представительный орган муниципального образования, а в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе и на федеральной территории «Сириус» — соответствующий орган власти.
Два предела в статье 394
Ставки земельного налога устанавливают не федеральные власти, а муниципалитеты: представительный орган муниципального образования принимает нормативный акт, где и прописана ставка по каждому виду разрешённого использования земли. Налоговый кодекс лишь ограничивает, насколько высокой эта ставка может быть.
Предел 0,3 % действует для четырёх групп участков: земель сельскохозяйственного назначения и зон сельскохозяйственного использования в населённых пунктах, используемых для сельскохозяйственного производства; участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также приобретённых для жилищного строительства; участков для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, не используемых в предпринимательской деятельности, и земель общего назначения по закону № 217-ФЗ; участков, ограниченных в обороте и предоставленных для обороны, безопасности и таможенных нужд.
Для всех прочих земель предел — 1,5 %. Это верхняя граница, а не обязательная ставка: муниципалитет вправе установить и меньше, вплоть до нуля, если такое решение принят местный акт.
Пределы ставок по видам участков
| Вид земельного участка | Максимальная ставка |
|---|---|
| Земли сельскохозяйственного назначения и зоны сельскохозяйственного использования в населённых пунктах, используемые для сельскохозяйственного производства | 0,3 % |
| Занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ или приобретённые для жилищного строительства | 0,3 % |
| Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, не используемые в предпринимательской деятельности, и земли общего назначения по закону № 217-ФЗ | 0,3 % |
| Ограниченные в обороте и предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд | 0,3 % |
| Все остальные участки | 1,5 % |
Исключение по кадастровой стоимости свыше 300 млн ₽
В перечне подпункта 1 статьи 394 есть оговорка: пониженный предел 0,3 % не распространяется на участки, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн ₽. Такие участки из групп «жилищное строительство» и «личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, земли общего назначения» выпадают из льготного предела, и к ним применяется общий предел 1,5 %.
Для участков, занятых жилищным фондом или объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ, исключение по стоимости свыше 300 млн ₽ тоже действует. Для земель сельскохозяйственного назначения такого исключения в норме нет.
Когда участок для ИЖС облагается по 1,5 %
Вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» сам по себе не даёт ставку 0,3 %. Из подпункта 1 статьи 394 прямо исключены участки для ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности. Для них действует общий предел — 1,5 %.
Фактическое использование земли проверяют по трём признакам: категория земель, вид разрешённого использования и то, как участок используют на практике. Если собственник — индивидуальный предприниматель, а участок сдан в аренду или занят коммерческим объектом, пониженная ставка не применяется. Такой подход подтверждает письмо Минфина от 27.03.2025 № 03-05-06-03/52041: ставка до 0,3 % предназначена для участков, приобретённых для личных нужд и не используемых в бизнесе.
Стоит проверить местный акт: муниципалитет может прописать в нём отдельные условия и правила подтверждения фактического использования участка.
Частые вопросы
Может ли муниципалитет поставить ставку выше 1,5 %?
Нет. Статья 394 НК ограничивает ставку: 0,3 % по перечню подпункта 1 и 1,5 % по остальным участкам. Акт местной власти, где ставка выше предела, в этой части не применяется.
Обязан ли муниципалитет установить именно 0,3 % и 1,5 %?
Нет. Это верхние границы. Муниципалитет вправе установить более низкую ставку или дифференцировать её по видам разрешённого использования и категориям земель. Смотреть нужно акт представительного органа по месту нахождения участка.
По какой ставке облагается участок под коммерческим объектом?
По общему пределу — не более 1,5 %. Конкретную цифру задаёт местный акт. Если участок попадает в перечень подпункта 1 статьи 394 и не используется в бизнесе, действует предел 0,3 %.
Что изменилось после постановления Конституционного суда № 52-П?
Постановлением от 21.07.2026 № 52-П пункт 1 статьи 394 признан не соответствующим Конституции в части неопределённости применения повышающих коэффициентов к участкам для ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности. Начиная с нового налогового периода повышающие коэффициенты при ставке 1,5 % не применяются, пока законодатель не установит иное.
Где посмотреть ставку для своего участка?
В нормативном акте представительного органа муниципального образования по месту нахождения земли — в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе в законе города. Ставка привязана к виду разрешённого использования и категории земель, которые указаны в выписке ЕГРН.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Земельный налог — только часть картины
Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом участке и объекте
Ставка земельного налога — один из расходов, которые редко видно по отдельности: он растворяется в общей сумме платежей, а решение о покупке или аренде земли принимают без него.
Я считаю юнит-экономику каждого объекта и направления: сколько приносит участок или помещение после налогов, коммунальных платежей, ремонта и простоев. Видно, что тянет деньги вниз, а что работает в плюс.