Кто составляет договор аренды

Коротко

Договор аренды составляет та сторона, которой это удобнее и которая первой предложила условия, — закон не закрепляет эту обязанность ни за арендодателем, ни за арендатором. Обычно проект готовит арендодатель: он лучше знает объект. Арендатор при этом не подписывает чужой текст сразу, а сверяет его с документами на объект и со своими условиями. Обязательные данные об объекте установлены пунктом 3 статьи 607 ГК РФ: без них договор не считается заключённым.

Кто готовит проект договора

По общему правилу договор аренды — это соглашение двух сторон, и каждая вправе предложить свой проект. На практике проект готовит арендодатель: у него есть документы на объект, сложившиеся ставки и типовой шаблон. Арендатор либо подписывает, либо передаёт свои правки протоколом разногласий.

Кто именно составил текст, на силу договора не влияет. Важно другое: в договоре должны быть данные, позволяющие точно определить объект, — иначе договор не считается заключённым (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Если арендатор готовит проект сам, ему нужны эти данные от арендодателя: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, границы помещения.

Что арендатору проверить в чужом проекте

Данные об объекте: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, план или схема с границами помещения.
Кто подписывает со стороны арендодателя и на каком основании: руководитель организации, доверенность или собственник-физлицо.
Срок аренды и порядок продления; для аренды здания или помещения на срок от одного года нужна государственная регистрация (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Размер арендной платы и что в неё входит: коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, налоги.
Порядок изменения ставки: когда и на каком основании арендодатель может её поднять.
Кто делает ремонт, что считается улучшением и кому оно принадлежит.
Условия расторжения и предупреждения: за какой срок сторона сообщает об отказе от договора.

Какие документы нужны, чтобы составить договор

Арендодатель передаёт арендатору сведения и копии документов на объект: выписку из ЕГРН, технический план или поэтажный план, документ о праве собственности. Если объект в залоге или в общей собственности, это тоже видно из документов и влияет на условия.

Арендатор готовит свои данные: реквизиты организации, сведения о том, кто подписывает договор, и перечень работ, которые собирается вести в помещении. Если помещение нужно под конкретную деятельность — производство, общепит, склад, — это записывают в договор: назначение объекта определяет, что в нём можно делать.

Кто что делает при подготовке договора

	Арендодатель	Арендатор
Готовит проект	Как правило, да	По своему желанию
Даёт данные об объекте	Да: адрес, кадастровый номер, площадь, план	Проверяет их по документам
Проверяет правоспособность контрагента	Да	Да
Вносит правки	Согласовывает или отклоняет	Подаёт протоколом разногласий
Подписывает	Руководитель или представитель по доверенности	Руководитель или представитель по доверенности
Регистрирует в Росреестре	Обычно арендодатель, если иное не записано	Может взять на себя по договорённости

Частые вопросы

Обязан ли арендодатель составлять договор?

Нет. Закон не возлагает подготовку проекта ни на одну из сторон. Если арендодатель не предложил текст, арендатор вправе подготовить свой проект и направить его на согласование.

Можно ли заключить договор без кадастрового номера и площади?

Данные должны позволять определённо установить объект. Пункт 3 статьи 607 ГК РФ не задаёт обязательного перечня реквизитов, поэтому адреса может быть достаточно, если он однозначно определяет помещение. Кадастровый номер и план снимают споры о границах.

Кто регистрирует договор аренды недвижимости на срок от года?

Регистрацию стороны распределяют в самом договоре. Если условия нет, это обсуждают до подписания: договор аренды здания или помещения на срок от года подлежит государственной регистрации. Без неё исполняемое соглашение связывает стороны, но права арендатора по общему правилу нельзя противопоставить третьим лицам, не знавшим об аренде.

Что делать, если арендодатель дал шаблон без данных об объекте?

Не подписывать и запросить данные об объекте: адрес, кадастровый номер, площадь, план. Запросите сведения, по которым можно определённо установить объект аренды. Адрес, кадастровый номер, площадь и план помогут согласовать помещение и его границы.

Может ли договор составить риелтор или юрист третьей стороны?

Может подготовить проект, но подписывают договор только стороны или их представители по доверенности. Ответственность за текст и условия лежит на арендодателе и арендаторе.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Читать в журнале

Договор аренды — часть рутины, которую можно отдать агенту

Соберу ИИ-агента, который разбирает договоры и заявки

Когда договоров и заявок много, менеджеры тратят часы на сверку реквизитов, сроков и условий. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: разобрать документ, вытащить данные об объекте, срок и ставку, сверить с карточкой в CRM и вернуть результат.

Агент подключается к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяется на сотне ваших настоящих договоров. Это для компаний, где одна и та же работа повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»