Какие документы нужны для заключения договора аренды нежилого помещения

Главный документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости на помещение: из неё видно собственника, кадастровый номер, площадь и обременения. Сведения ЕГРН, включая ограничения прав и обременения, предоставляют в виде выписки, и арендатору разумно получить свежую выписку самому, а не принимать копию от арендодателя.

К выписке прикладывают документ о праве: договор купли-продажи, акт приёма-передачи от застройщика, свидетельство о наследстве, решение о приватизации. Если помещение принадлежит нескольким собственникам, нужно их общее согласие на аренду, а подписывает договор каждый из них или один по доверенности остальных.

Если сдаёт не собственник, а лицо с иным правом на объект, смотрят документ, из которого видно это право: договор аренды с правом сдачи в поднаём, договор безвозмездного пользования, решение собственника о передаче помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Организация показывает устав, свидетельство о государственной регистрации, ИНН, решение или протокол о назначении руководителя и выписку из ЕГРЮЛ. Предприниматель — паспорт, свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРИП.

Если договор подписывает представитель, а не руководитель, нужна доверенность с прямо названным правом заключать договоры аренды недвижимости и подписывать акты. Доверенность от организации подписывает руководитель или лицо, уполномоченное законом и учредительными документами.

Арендатору стоит проверить свои ограничения: если сделка крупная для общества, нужно решение участников или совета директоров. Сделка с заинтересованностью не требует обязательного предварительного согласия, но его можно получить по требованию лиц, указанных в законе. Стоимостный порог крупной сделки общества с ограниченной ответственностью — 25 процентов и более балансовой стоимости активов по отчётности на последнюю отчётную дату, и сделка должна выходить за пределы обычной хозяйственной деятельности.

Договор аренды нежилого помещения заключают в письменной форме. В тексте должны быть данные, позволяющие определённо установить объект: кадастровый номер, адрес, этаж, номер помещения, площадь по техпаспорту. Без этого условие о предмете не согласовано.

К договору готовят приложения: план помещения с выделенной арендуемой площадью, акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и перечнем оборудования, расчёт арендной платы и порядок её изменения, правила пользования общим имуществом здания. Акт приёма-передачи подписывают в день начала аренды.

Договор аренды недвижимого имущества на срок год и более подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное. Договор на меньший срок регистрировать не нужно, но и в этом случае стороны вправе оформить его нотариально или зарегистрировать добровольно.

Для регистрации подают заявление, сам договор в нужном числе экземпляров, документы о правах на объект и документы заявителей. Регистрацию проводит Росреестр; пошлина и точный перечень зависят от того, подают документы лично или электронно, поэтому перечень уточняют в Росреестре перед подачей.

Если договор не зарегистрирован, а должен был быть, он не считается заключённым для третьих лиц. Поэтому в договоре фиксируют, кто и в какой срок подаёт документы на регистрацию.