Как исчислить НДС при передаче имущественных прав на жилой дом

Объект — сама передача имущественного права (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ). Для прав на жилые дома, жилые помещения, доли в них, а также на гаражи и машино-места закон сделал исключение из общего правила: базой служит не вся выручка, а превышение цены передачи над затратами на покупку права.

Правило работает и тогда, когда право пришло из договора участия в долевом строительстве, и тогда, когда в основе лежал инвестиционный договор: смотрят на предмет права, а не на название договора. Участник долевого строительства, уступающий право до сдачи дома, считает налог по этой же норме.

Если право передаётся без наценки или дешевле, чем было куплено, разница нулевая или отрицательная — налоговая база не возникает. Отрицательную разницу на другой объект не переносят.

Стоимость передачи уже включает налог, поэтому его не начисляют сверху, а выделяют из разницы: НДС = (цена передачи с НДС − расходы на приобретение права) × 22 / 122. С 1 января 2026 года общая ставка налога — 22 %, расчётная при выделении налога из суммы с НДС — 22/122 (пункт 3 статьи 164 НК РФ).

Расходы на приобретение подтверждают договором, платёжными документами и документами о расчётах с застройщиком. В расходы входит цена покупки права; начислять налог на разницу нужно в рублях и копейках, округляя результат до копеек.

Пример арифметики без привязки к конкретной сделке: право куплено за 9 000 000 ₽, передаётся за 11 000 000 ₽ с НДС. Разница — 2 000 000 ₽, налог — 2 000 000 × 22 / 122 = 360 655,74 ₽. Эту сумму продавец начисляет по операции и указывает в счёте-фактуре; сумму НДС к уплате определяют по итогам квартала с учётом остальных операций и вычетов.

Общее правило — более ранняя из дат отгрузки и оплаты. Для прав на жильё пункт 8 статьи 167 НК РФ задаёт свой момент: день уступки требования или день исполнения обязательства должником. То есть аванс сам по себе базу не создаёт, а налог считают, когда право фактически передано или когда обязательство перед цедентом исполнено.

Датой уступки считают день подписания договора об уступке права, датой исполнения обязательства — день, когда должник передал имущество или деньги по основному обязательству. Из двух дат берут ту, что наступила первой, и в декларацию попадает именно этот квартал.

Продавец права выставляет покупателю счёт-фактуру на сумму налога, выделенного из разницы, и регистрирует документ в книге продаж. Покупатель — плательщик НДС принимает налог к вычету при обычных условиях: право принято к учёту, используется в облагаемых операциях, счёт-фактура и первичные документы есть.

Входной НДС, который продавец права заплатил при покупке у застройщика, к вычету не принимается: уступка права — отдельная операция со своей базой, и налог считается с разницы, а не с полной стоимости. В расходы по налогу на прибыль сумма НДС, перечисленная в бюджет с разницы, не включается — это налог, а не затраты.

Если продавец применяет УСН и освобождён от НДС по статье 145 НК РФ, обязанности по этой операции у него нет. При общих ставках на УСН или специальных 5 % и 7 % правила те же, что у плательщиков на общем режиме: база — разница, ставка — расчётная от выбранной.