Изменение договора коммерческого найма жилого помещения

Коротко

Договор коммерческого найма — это наём жилого помещения между гражданами или между гражданином и организацией, когда жильё снимают не для проживания собственника, а по договору за плату. Меняют его по общим правилам гражданского права: по соглашению сторон, а в случаях, прямо названных в законе или договоре, — по требованию одной стороны. Изменённые условия действуют в той форме, в какой стороны их закрепили: устная договорённость о сроке или цене жилья до спора не доживает.

Что значит изменение договора найма

Изменение договора — это перемена его условий при сохранении самих отношений: те же стороны, то же помещение, но другой срок, плата, порядок ремонта или круг людей, которые живут вместе с нанимателем. Заключение нового договора вместо прежнего и расторжение — другие действия, и путать их с изменением не стоит: при изменении обязательство продолжается в новом виде.

Для коммерческого найма важен признак: помещение предоставляют за плату во владение и пользование для проживания, но не для постоянного проживания собственника и не по нормам социального найма. Отсюда и свобода условий: закон оставляет сторонам широкое поле, а вмешивается только там, где защищает слабую сторону или третьих лиц.

Как оформить изменение

Составить соглашение об изменении в той же письменной форме, что и сам договор: указать реквизиты договора, какие пункты меняются и как звучат новые редакции.
Подписать соглашение обеими сторонами и указать дату, с которой действуют новые условия; если меняется плата — прописать порядок расчётов за уже прошедший период.
Проверить, не требуется ли согласие третьих лиц: супруга собственника, если жильё в общей собственности, или наймодателя при поднайме.
Хранить соглашение вместе с договором: при споре о размере платы или о сроке суд смотрит именно на письменные документы, а не на переписку задним числом.

Что меняют чаще всего

Срок. Договор найма жилья заключают максимум на пять лет; если срок не указан, он составляет пять лет. Наниматель с согласия постоянно проживающих с ним граждан может расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Для наймодателя действуют отдельные основания расторжения. По статье 684 договор может автоматически продлиться на прежних условиях и на прежний срок, если наймодатель не направил предусмотренное законом предложение или предупреждение, а наниматель не отказался от продления. К краткосрочному найму это правило применяется, только если предусмотрено договором.

Плата. Размер и порядок оплаты — ключевое условие коммерческого найма. Меняют сумму, периодичность, способ перечисления и то, что входит в плату: коммунальные услуги, интернет, уборка. Если в договоре записан порядок повышения, стороны действуют по нему; если нет — подписывают соглашение.

Состав пользователей. Вселение других взрослых для постоянного проживания обычно требует согласия наймодателя, нанимателя и уже проживающих граждан. Для несовершеннолетних детей такое согласие не требуется: рождение ребёнка само по себе не нарушает договор из-за отсутствия дополнительного соглашения.

Ремонт и имущество. Условия о текущем и капитальном ремонте, о мебели и технике, о том, кто платит за замену сломавшегося, тоже меняют соглашением. Опись имущества — приложение к договору, и её правят тем же документом.

Если одна сторона против

По общему правилу изменить договор можно по соглашению сторон. По требованию одной стороны — только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором, и в судебном порядке. Для коммерческого найма такие основания редки: закон защищает нанимателя и его близких в отдельных ситуациях, но не даёт универсального права требовать пересмотра платы.

Если вторая сторона не подписывает соглашение, первое, что стоит сделать, — письменное предложение с проектом изменений и сроком ответа. Отказ или молчание фиксируют, а спор переносят в суд с доказательствами: перепиской, проектом соглашения, отказом. Без письменного предложения суд не увидит, что сторона действительно пыталась договориться.

Частые вопросы

Обязательно ли письменное соглашение об изменении договора найма?

Договор найма жилого помещения заключают в письменной форме, и изменения к нему оформляют так же. Устная договорённость о новой цене или сроке не даёт защиты в споре: доказать её содержание трудно.

Можно ли изменить договор после того, как он истёк?

Если договор прекратился, стороны заключают новый. Но по статье 684 возможно автоматическое продление на прежних условиях и на прежний срок: когда наймодатель не исполнил обязанность заранее предложить новый договор или предупредить об отказе, а наниматель не отказался от продления. К краткосрочному найму это правило применяется, только если предусмотрено договором.

Может ли наймодатель повысить плату в одностороннем порядке?

Только если такое право прямо записано в договоре и с соблюдением порядка из договора. Без такого условия плату меняют соглашением сторон. Односторонний рост без основания наниматель вправе не оплачивать.

Что делать, если собственник продаёт квартиру?

Смена собственника сама по себе не прекращает наём: новый собственник встаёт на место прежнего наймодателя на тех же условиях. Менять договор в этом случае не нужно, достаточно уведомления о новых реквизитах для платежей.

Нужно ли регистрировать изменения?

При найме на срок от года в ЕГРН обязательно регистрируют обременение права собственности. Если соглашение меняет зарегистрированные сведения о найме, нужно оформить соответствующее изменение записи в ЕГРН. Для договора на срок меньше года такая регистрация по общему правилу не требуется.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор меняется — рутина остаётся

Соберу ИИ-агента, который ведёт договоры найма

Когда объектов несколько, изменения договоров, продления и уведомления жильцам съедают часы. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он разбирает договоры найма, готовит соглашения об изменении по шаблону и напоминает о сроках продления.

Агента подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же операция с документами повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»