Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода

Коротко

Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода — это пересмотр стоимости в ЕГРН внутри календарного года, который уже идёт. По общему правилу такое изменение при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах не учитывается (пункт 1.1 статьи 391 НК РФ). База берётся по кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года — налогового периода.

Что говорит норма

Пункт 1 статьи 391 НК РФ задаёт исходную точку: налоговая база по земельному налогу — кадастровая стоимость участка, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, который является налоговым периодом. Налоговый период по земельному налогу — календарный год (статья 393 НК РФ).

Дальше работает пункт 1.1: изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не учитывается при определении базы в этом и предыдущих налоговых периодах. То есть новая стоимость, появившаяся в ЕГРН летом, не переписывает налог за этот год и не тянет за собой пересчёт прошлых лет.

Для целей налогообложения применяются сведения о кадастровой стоимости, внесённые в ЕГРН (часть 1 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Поэтому вопрос всегда один: какая стоимость внесена в реестр и с какой даты она применяется.

Когда изменение всё-таки учитывают

Пункт 1.1 статьи 391 НК РФ прямо перечисляет случаи, когда изменённая стоимость попадает в расчёт базы. Все они связаны с исправлением неверных сведений или с оспариванием стоимости, а не с очередным туром государственной кадастровой оценки.

Отдельно закон регулирует смену характеристик участка: вида разрешённого использования или категории земель. Здесь порядок другой — стоимость применяется со дня внесения в ЕГРН сведений, которые повлекли её изменение, а сумма налога и аванса считается с коэффициентом по правилам пунктов 7 и 7.1 статьи 396 НК РФ.

Исключения из правила

Исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости: изменённая стоимость учитывается начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой стоимости.
Уменьшение кадастровой стоимости из-за исправления ошибок, допущенных при её определении: та же дата начала применения.
Пересмотр кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда при недостоверности использованных сведений: та же дата начала применения.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной: сведения об изменённой стоимости учитываются начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Изменение вида разрешённого использования или категории участка: стоимость применяется со дня внесения в ЕГРН сведений, повлёкших изменение, а налог и аванс считают с коэффициентом.

Установление рыночной стоимости: дата, с которой считается налог

Кадастровую стоимость бюджетное учреждение устанавливает в размере рыночной по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности (часть 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ). Заявление подают в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка и которая указана в отчёте об оценке (часть 7 той же статьи).

Дальше решает не дата решения учреждения, а дата начала применения в налогообложении сведений об изменяемой кадастровой стоимости. С неё новая стоимость и попадает в базу — так пункт 1.1 статьи 391 НК РФ связывает пересчёт с прежней стоимостью, а не с моментом, когда в ЕГРН появилась запись.

Практический вывод для собственника: прежде чем считать выгоду от переоценки, посмотрите в выписке ЕГРН, с какой даты применяется изменяемая стоимость. От этой даты зависит, за какие периоды налог пересчитают.

Смена вида разрешённого использования и категории

При смене вида разрешённого использования или категории участка новую стоимость учитывают со дня внесения в ЕГРН сведений, повлёкших её изменение. Исправление ошибки или установление рыночной стоимости также может повлиять на налог текущего года. УФНС по Новосибирской области со ссылкой на пункт 1 статьи 391 и пункт 6 статьи 396 НК РФ разъясняет: изменение кадастровой стоимости вследствие изменения вида разрешённого использования или категории участка применяется для исчисления налога со дня внесения в ЕГРН сведений, повлекших изменение.

Авансы по земельному налогу организации считают по итогам первого, второго и третьего кварталов как четверть налоговой ставки от кадастровой стоимости (пункт 6 статьи 396 НК РФ). Если характеристики участка изменились внутри налогового или отчётного периода, сумму налога или аванса считают с коэффициентом, который определяют по правилам пунктов 7 и 7.1 статьи 396 НК РФ, и значение коэффициента берут в виде правильной простой дроби.

Такой порядок подтверждают письмо Минфина России от 31.05.2021 № 03-05-04-02/41980 и письмо ФНС России от 25.06.2021 № БС-4-21/8945@.

Частые вопросы

Участок прошёл новую государственную кадастровую оценку в середине года. Налог пересчитают?

Нет. По пункту 1.1 статьи 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не учитывается при определении базы в этом и предыдущих периодах. Новая стоимость начнёт применяться с 1 января следующего года, если в ЕГРН указана такая дата начала применения.

Мы оспорили кадастровую стоимость и получили решение в свою пользу. С какого периода платить меньше?

С даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. Так написано в пункте 1.1 статьи 391 НК РФ для пересмотра по решению комиссии или суда при недостоверности сведений, для исправления ошибок и для установления рыночной стоимости.

В ЕГРН была техническая ошибка в кадастровой стоимости. Исправление меняет прошлые годы?

Да, изменённая стоимость учитывается начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой стоимости. Это прямое исключение из общего правила в пункте 1.1 статьи 391 НК РФ.

Поменялся вид разрешённого использования участка. Когда учтут новую стоимость?

Со дня внесения в ЕГРН сведений, повлекших изменение кадастровой стоимости. Налог и аванс за период, в котором это произошло, считают с коэффициентом по правилам пунктов 7 и 7.1 статьи 396 НК РФ.

Кто определяет базу — налоговая или организация сама?

Организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений ЕГРН о каждом участке, принадлежащем им на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования (пункт 3 статьи 391 НК РФ). Физлицам базу определяет налоговый орган по сведениям органов кадастрового учёта и регистрации прав (пункт 4 статьи 391 НК РФ).

Что смотреть, если непонятно, на каком основании изменилась стоимость?

Выписку ЕГРН: в ней видны величина кадастровой стоимости, дата её внесения и дата начала применения. От этого зависит, попадает ли изменение в базу и с какого периода. Без основания изменения Минфин в письме от 08.08.2024 № 03-05-06-02/74445 аргументированный ответ дать не смог.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Налог на землю — только часть картины

Посчитаю, что участок и объекты на нём дают бизнесу

Земельный налог, налог на имущество, аренда, коммунальные платежи и содержание территории складываются в строку расходов, которую собственник редко видит целиком. Я собираю её в одну картину и показываю, сколько стоит каждый объект и что он приносит.

Считаю юнит-экономику по объектам и направлениям, точку безубыточности и финансовую модель: видно, что будет с деньгами, если стоимость участка, ставка или загрузка изменятся. Это для собственников, у которых расходы на недвижимость уже заметны в отчёте о прибыли.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»