Формула доходного подхода

Доходный подход отвечает на вопрос, сколько стоит объект исходя из денег, которые он принесёт. Оценщик строит прогноз денежных потоков, выбирает ставку дисконтирования и приводит каждый будущий поток к дате оценки. Результат — текущая стоимость, сопоставимая с ценой сделки.

Формула в общем виде: текущая стоимость равна сумме потоков за прогнозный период, каждый поделён на (1 + r) в степени номера года, плюс стоимость реверсии, приведённая тем же способом. Ставка r отражает доходность, которую требует инвестор за риск и время: чем рискованнее поток, тем выше r и тем меньше сегодняшняя стоимость.

PV = Σ CFᵢ / (1 + r)ⁱ + Vтерм / (1 + r)ⁿ. Здесь CFᵢ — денежный поток года i, r — ставка дисконтирования, n — длина прогнозного периода, Vтерм — стоимость в постпрогнозном периоде (реверсия).

Прогнозный период обычно берут на срок, когда бизнес ещё выходит на стабильный рост; дальше считают терминальную стоимость. Дисконтируют только потоки после даты оценки: уже полученные деньги в расчёт не входят. Номинальные потоки, в которых учтена инфляция, дисконтируют по номинальной ставке, реальные — по реальной, иначе инфляция посчитается дважды.

Когда поток растёт стабильным темпом бесконечно долго, сумма дисконтированных потоков сворачивается в формулу Гордона: Vтерм = CF₁ / (r − g), где CF₁ — поток первого года постпрогнозного периода, g — темп роста, r — ставка дисконтирования.

Формула работает при r больше g. Если темп роста догоняет ставку, знаменатель стремится к нулю, а стоимость — к бесконечности, и модель теряет смысл. Темп роста берут не выше долгосрочного роста экономики: бизнес не может вечно расти быстрее рынка, на котором работает.

В оценке недвижимости ту же логику применяют к доходу от роста цен на сам объект: поток от аренды и прирост стоимости считают отдельными слагаемыми со своими темпами роста.

Для стабильного дохода без выраженного роста стоимость считают прямым делением: PV = ЧОД / R, где ЧОД — чистый операционный доход за год, R — ставка капитализации. Это частный случай доходного подхода, когда поток не меняется.

Ставка капитализации включает и требуемую доходность, и возврат вложенного капитала. Когда объект изнашивается и дешевеет, в ставку закладывают норму возврата капитала; когда дорожает — корректируют на прирост стоимости. Поэтому R и ставка дисконтирования r — не одно и то же: при растущем потоке R меньше r на темп роста.

Сравнительный подход считает стоимость от цены сделок с похожими объектами: PV = цена аналога × поправка на отличие. Поправку вводят по каждому существенному параметру — площади, доходности, местоположению, состоянию, — перемножая коэффициенты или прибавляя разницы в деньгах.

Формула в развёрнутом виде: PV = Σ (цена аналога j × Π поправок jk × вес j), где веса задают вклад каждого аналога. Сравнительный подход опирается на фактические сделки, доходный — на будущие деньги, затратный — на стоимость воспроизводства. Итог оценки сводят, взвешивая результаты подходов.