Что относится к недвижимому имуществу для налога на имущество организаций

Налог на имущество организаций — региональный налог, и платят его с недвижимости. В статье 374 НК РФ сказано: объект налогообложения — недвижимое имущество, находящееся на территории России и принадлежащее организации на праве собственности или хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, если налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Это же правило подтверждает Минфин в письме от 31.03.2026 № 03-05-05-01/26056.

Недвижимость определяют по статье 130 Гражданского кодекса: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, всё, что прочно связано с землёй и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба назначению. Регистрация в ЕГРН — важный, но не единственный признак. ФНС в письме от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ указывает: если записи в ЕГРН нет, недвижимость определяют по прочной связи с землёй и невозможности перемещения без ущерба.

Для налога важен и бухгалтерский учёт: для имущества, облагаемого по среднегодовой стоимости, имущество должно быть принято как объект основных средств по правилам ФСБУ 6/2020, а для отдельных объектов с кадастровой базой действуют специальные правила статьи 378.2 НК РФ. Поэтому квалификация объекта в бухгалтерском учёте и в гражданском обороте может не совпадать. ФНС в обзоре судебной практики, направленном письмом от 07.05.2026 № БС-36-21/3766@, подчёркивает: распространение режима единого недвижимого комплекса на всю совокупность вещей не означает, что всё в нём облагается налогом на имущество.

Машины, станки, транспортные средства, производственные линии, принятые на учёт как отдельные объекты основных средств, — движимое имущество. Налогом на имущество организаций они не облагаются. В обзоре судебной практики ФНС от 07.05.2026 приведена позиция судов: технологическое оборудование для изготовления продукции или обслуживания производственного процесса, поставленное как движимое имущество и принятое к учёту отдельным инвентарным объектом, налогом не облагается. Оно не относится к зданиям и сооружениям и не входит в их состав, за исключением прямо названных в ОКОФ случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью здания — например, коммуникации внутри здания, необходимые для его эксплуатации.

Граница проходит по назначению объекта. Оборудование, которое обслуживает само здание — лифты, системы отопления, вентиляции, водоснабжения, — как правило, является частью здания. Оборудование, которое производит продукцию, остаётся самостоятельным движимым объектом, даже если стоит внутри цеха.

Объектом налогообложения налогом на имущество организаций являются недвижимые вещи, учтённые на балансе как основные средства. Точная формулировка статьи 374 НК РФ: объектом налогообложения для российских организаций признаётся недвижимое имущество, в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесённое в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2.

Для иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в России через постоянные представительства, объектом налогообложения является недвижимость, находящаяся на территории России и принадлежащая им на праве собственности, а также полученная по концессионному соглашению. Для иностранных организаций, работающих через постоянные представительства, — недвижимость, относящаяся к деятельности через представительство.

Не признаются объектом налогообложения по пункту 4 статьи 374 НК РФ земельные участки, водные объекты и другие природные ресурсы, объекты культурного наследия федерального значения, суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов. Есть и другие исключения: например, движимое имущество, которое по ошибке поставили на учёт как недвижимость, налогом не облагается.

Налог на имущество организаций — региональный налог. Общие правила устанавливает глава 30 НК РФ, а конкретную ставку в пределах кодекса определяют законы субъектов Федерации. В статье 380 НК РФ названы максимальные ставки: 2,2 % для расчёта по среднегодовой стоимости и 2 % для расчёта по кадастровой стоимости. Регион вправе установить более низкую ставку или освободить отдельные категории плательщиков.

Для отдельных объектов действуют специальные ставки. По железнодорожной инфраструктуре ставка 1,6 % продлена до конца 2026 года. Для отдельных объектов магистральных газопроводов, газодобычи и связанных с ними объектов предусмотрена ставка 0 % при соблюдении условий статьи 380 НК РФ. Ставку для конкретного объекта проверяют по кодексу и региональному закону. Точный размер ставки по конкретному объекту смотрят в законе региона, где объект находится.