Аренда земли облагается НДС или нет
Коротко
Передача земли в аренду — это оказание услуг, и по общему правилу она облагается НДС (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ). Но из правила есть исключения: аренда государственной или муниципальной земли освобождена от налога (подпункт 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ), а арендодатели на УСН с доходом за прошлый год не выше 20 млн рублей и компании с освобождением по статье 145 НК РФ налог не платят. Поэтому ответ зависит от того, кто сдаёт участок и кому он принадлежит.
Когда аренда земли облагается НДС
Если участок принадлежит частному собственнику — организации или ИП на общей системе, — арендная плата облагается НДС. С 1 января 2026 года ставка составляет 22% (пункт 3 статьи 164 НК РФ в редакции 425-ФЗ от 28.11.2025). Это касается и аренды земли, и аренды зданий на этом участке.
Арендодатель выставляет арендатору счёт-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня оказания услуги. При получении аванса срок отсчитывают со дня его получения, и счёт-фактура на аванс также обязателен.
Субаренда частной земли тоже облагается НДС: субарендодатель начисляет налог со всей суммы, которую получает от субарендатора.
Когда НДС нет
Аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, НДС не облагается — подпункт 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ. Это правило подтверждено письмами Минфина России от 04.03.2016 № 03-07-07/12728 и от 12.02.2016 № 03-07-11/7487. Арендатор в такой сделке признаётся налоговым агентом по пункту 3 статьи 161 НК РФ, но удерживать налог не должен, потому что операция освобождена. В декларации по НДС заполняется раздел 7 — сумма перечисленной арендной платы за квартал.
Арендодатели на УСН освобождены от НДС, если доход за прошлый год не превысил установленный порог; освобождение теряется также при превышении порога дохода в текущем году (пункт 1 статьи 145 НК РФ в редакции 228-ФЗ от 04.07.2026). В этом случае арендная плата налогом не облагается и счёт-фактура не выставляется. Если доход превысил порог, право на освобождение теряется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения, и аренда начинает облагаться НДС.
Компании и ИП, получившие освобождение по статье 145 НК РФ, тоже не платят НДС с аренды.
Облагается ли аренда земли НДС: таблица по ситуациям
| Ситуация | Облагается ли НДС | Кто платит |
|---|---|---|
| Аренда частного участка у организации на ОСНО | Да, по ставке 22% | Арендодатель |
| Аренда у организации на УСН, сохраняющей освобождение от НДС по статье 145 НК | Нет | — |
| Аренда государственного или муниципального участка | Освобождена | Арендатор — налоговый агент, но налог не удерживает |
| Субаренда государственного участка | Да, по ставке 22% | Субарендодатель |
| Аренда у бюджетного учреждения, за которым участок закреплён на праве оперативного управления | Да, в общем порядке | Арендодатель — учреждение |
НДС при аренде земли у муниципалитета
Когда участок арендуется непосредственно у органа государственной власти или местного самоуправления, арендатор становится налоговым агентом по НДС (пункт 3 статьи 161 НК РФ). Однако плата за пользование природными ресурсами освобождена от налога (подпункт 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ), а земля — природный ресурс. Поэтому удерживать и перечислять НДС в бюджет не нужно.
В декларации по НДС арендатор заполняет раздел 7, указывая сумму перечисленной арендной платы за отчётный квартал. Срок сдачи декларации — не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.
Если участок сдаёт бюджетное или автономное учреждение, за которым он закреплён на праве оперативного управления, операция облагается НДС в общем порядке. Налог исчисляет и уплачивает арендодатель-учреждение, а арендатор получает счёт-фактуру с выделенным налогом (письмо Минфина России от 30.08.2019 № 03-07-14/67227).
Частые вопросы
Аренда земли у физического лица облагается НДС?
Нет. Гражданин не является плательщиком НДС, его доход от сдачи земли облагается НДФЛ. У арендатора-организации обязанности налогового агента по НДС не возникает.
Нужно ли выставлять счёт-фактуру при аренде муниципальной земли?
Нет, потому что операция освобождена от НДС. Арендатор заполняет раздел 7 декларации по НДС, указывая перечисленную арендную плату.
Что будет, если арендодатель на УСН превысит доход 20 млн рублей?
Право на освобождение от НДС теряется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения. С этого момента арендная плата начинает облагаться НДС, и арендодатель обязан выставлять счета-фактуры.
Облагается ли НДС субаренда государственной земли?
Да. Субаренда облагается НДС, если субарендодатель является плательщиком НДС и не применяет освобождение. При освобождении по статье 145 НК налог с субаренды не начисляют.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Разобраться в налогах на аренду — часть финансовой картины
Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом направлении после всех расходов и налогов
Аренда земли — одна из статей затрат или доходов. Чтобы понять, не съедает ли она прибыль, я считаю юнит-экономику каждого направления: сколько остаётся после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.
Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при изменении арендной ставки или налогового режима.