Аренда облагается НДС или нет
Коротко
По общему правилу аренда облагается НДС: передача имущества в аренду — это возмездное оказание услуг, а такие операции попадают в объект налогообложения по подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса. Налог платит арендодатель — тот, кто получает арендную плату, — и предъявляет его арендатору сверх цены либо включает в неё. Исключения немногочисленны: жилые помещения, аренда аккредитованным иностранным гражданам и организациям, отдельные льготы по статье 149 и режимы без НДС вроде патента.
Кто платит налог при аренде
Плательщик НДС при аренде — арендодатель. Для него аренда не «доход от имущества», а услуга: он выставляет арендатору счёт-фактуру или универсальный передаточный документ, начисляет налог и платит его в бюджет. Арендатор налог не платит, но получает сумму НДС в цене и, если сам плательщик НДС, может принять её к вычету по счёту-фактуре.
Если арендодатель не плательщик НДС — ИП на патенте, компания или ИП на УСН с освобождением по статье 145 — он не начисляет налог и не выставляет счёт-фактуру с НДС. Арендатор тогда вычет не получает, даже если сам работает с НДС.
Отдельный случай — арендатор как налоговый агент. Если имущество арендуется у иностранной организации, не состоящей на учёте в России, НДС удерживает и платит арендатор. Это правило статьи 161 НК, и к аренде у российской компании или ИП оно не относится.
Когда аренда НДС не облагается
- Аренда жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности — подпункт 10 пункта 2 статьи 149 НК. Это квартиры и дома, а не офисы и склады.
- Аренда служебного или жилого помещения иностранному гражданину или организации, аккредитованным в России, освобождается от НДС при выполнении условий взаимности или международного договора по пункту 1 статьи 149 НК.
- Арендодатель на патенте: аренда недвижимости — вид деятельности по патенту, НДС с неё не начисляют.
- Арендодатель на УСН с освобождением по статье 145, пока доход укладывается в порог.
- Арендодатель на УСН, выбравший спецставку 5 % или 7 %: НДС есть, но считается по особой ставке без вычетов входного налога.
НДС на аренду в 2026 году: ставка 22 %
С 1 января 2026 года основная ставка НДС — 22 % (пункт 3 статьи 164 НК в редакции 425-ФЗ от 28.11.2025). Она применяется ко всем отгрузкам и услугам начиная с этой даты, независимо от того, когда заключён договор аренды. Прежние 20 % с 2026 года не действуют.
Если в договоре сумма арендной платы записана как фиксированная «в том числе НДС», сама сумма не растёт: налог просто считается внутри неё по новой ставке, а арендодатель получает ту же сумму на руки. Чтобы переложить прибавку на арендатора, нужно дополнительное соглашение об увеличении арендной платы. Если в договоре написано «плюс НДС», налог начисляется сверх указанной суммы по ставке, действующей на дату оказания услуги.
Аренда помещений по льготным ставкам 10 % и 0 % — редкость и возможна только по прямым перечням статей 164 и 149 НК; в общем случае для офисов, складов и торговых площадей ставка одна — 22 %.
НДС при аренде помещения: момент начисления и коммуналка
Аренда — длящееся оказание услуг, поэтому налоговая база определяется на наиболее раннюю из двух дат: день оплаты или частичной оплаты в счёт аренды либо последний день налогового периода, в котором услуга оказана. Практически это значит: если арендатор перечислил аванс — НДС с аванса, если нет — НДС за квартал. Счёт-фактуру арендодатель вправе выставить не позднее пяти календарных дней с окончания квартала.
Если коммунальные платежи оформлены как отдельное возмещение затрат и не входят в арендную плату, по разъяснению ФНС арендодатель не включает их в базу по НДС. Если они составляют часть арендной платы, их учитывают в стоимости аренды. Начислять НДС на сумму возмещения не нужно, но и вычет по этим суммам арендатор не получает.
Компенсация за досрочное расторжение договора, если она связана с оплатой услуг по аренде, в базу по НДС попадает — подпункт 2 пункта 1 статьи 162 НК.
НДС по аренде у арендодателя на разных режимах
| Режим арендодателя | НДС с аренды | Ставка |
|---|---|---|
| ОСНО, организация или ИП | Да | 22 %, если нет льготы |
| УСН с освобождением по статье 145 | Нет | — |
| УСН, спецставка | Да, без вычетов входного налога | 5 % или 7 % |
| Патент | Нет | — |
| Аренда жилого помещения | Нет | — |
| Аренда аккредитованному иностранцу | Нет | — |
Частые вопросы
Аренда нежилого помещения облагается НДС?
Да, по общему правилу. Офис, склад, торговое помещение — это услуга по статье 146 НК, ставка с 2026 года 22 %. Освобождение для служебных помещений возможно при аренде иностранному гражданину или организации, аккредитованным в России, если выполнены условия взаимности или международного договора по статье 149 НК.
Кто платит НДС при аренде нежилого помещения — арендатор или арендодатель?
Арендодатель. Он начисляет налог, выставляет документ с его суммой и платит в бюджет. Арендатор лишь перечисляет арендную плату вместе с налогом и, если сам плательщик НДС, принимает налог к вычету.
Если в договоре написано «в том числе НДС», можно ли поднять арендную плату из-за ставки 22 %?
Только по соглашению сторон. Без дополнительного соглашения сумма договора не меняется, и налог по ставке 22 % считается внутри неё — арендодатель получит меньше, чем при прежней ставке 20 %.
Облагается ли НДС аренда квартиры у собственника-физлица?
Аренда жилых помещений освобождена от НДС по статье 149 НК. При этом физлицо, сдающее квартиру, платит НДФЛ с дохода, а не НДС, если только не зарегистрировано как ИП и не выбрало режим со спецставкой.
Арендодатель на УСН — надо ли начислять НДС с аренды?
Зависит от дохода и выбранного варианта. При освобождении по статье 145 НДС нет. Если доход превысил порог и арендодатель обязан платить, он выбирает: общие ставки с вычетами или спецставки 5 % и 7 % без вычетов входного налога.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Прежде чем спорить о ставке — посчитайте, что останется у вас
Покажу, сколько аренда приносит после налогов и расходов
Арендная плата — это выручка, а не прибыль. Я считаю, сколько остаётся с каждого объекта и каждого арендатора после налога, коммунальных расходов, ремонта и простоев.
Вы увидите, какие помещения зарабатывают, а какие тянут вниз, и где точка безубыточности. Это для собственников, которые сдают несколько объектов и хотят понимать, откуда возьмётся рост.