Я физлицо, сдаю своё нежилое помещение в аренду: как платить налоги

Порядок зависит от арендатора. Если помещение снимает организация или ИП, они как налоговые агенты удерживают НДФЛ из арендной платы и перечисляют его в бюджет. Арендодатель получает сумму уже за вычетом налога и декларацию по этому доходу не подаёт. Если помещение снимает человек без статуса ИП, налог считает и платит сам арендодатель: подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным, и перечисляет налог до 15 июля.

Для налогового резидента действует прогрессивная шкала из пункта 1 статьи 224 Налогового кодекса: 13, 15, 18, 20 и 22 %. По общему правилу резидентом признаётся человек, который находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Повышенная ставка применяется только к сумме, которая превысила порог. Для тех, кто в России меньше 183 дней в году, ставка 30 %.

По разъяснению ФНС налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы, связанные с арендой, — например, коммунальные платежи, если они включены в арендную плату и фиксируются приборами учёта. Каждый такой расход нужно подтвердить документом, а порядок учёта лучше обсудить с инспекцией заранее: перечень расходов для физлица уже, чем для предпринимателя.

Если коммунальные услуги арендатор компенсирует отдельно от арендной платы, налоговая смотрит на то, как это записано в договоре. От формулировки зависит, входит ли компенсация в доход арендодателя.

Вариантов четыре, и выбор зависит от того, кто арендатор и насколько регулярна сдача. Физлицо без ИП платит НДФЛ по шкале 13–22 % и раз в год сдаёт 3-НДФЛ. Самозанятый с налогом на профессиональный доход платит 4 % с граждан и 6 % с организаций и ИП, отчётности нет, но режим подходит только для жилого помещения. Предприниматель может выбрать упрощённую систему по закону своего региона или патент, если регион ввёл аренду недвижимости в перечень видов деятельности для патента.

Сравнивать стоит по деньгам, а не по удобству: у ИП появляются фиксированные страховые взносы за себя, у физлица — только налог с дохода. При небольшой и нерегулярной сдаче одного объекта чаще выгоднее остаться физлицом, при постоянном потоке — считать УСН или патент.

Если сдача нежилого помещения превращается в постоянный бизнес — несколько объектов, наёмные работники, регулярный поток, — инспекция может посмотреть на это как на предпринимательскую деятельность. По разъяснениям, при переквалификации доначисляют НДФЛ, а уже удержанный налоговым агентом налог зачитывают. Страховые взносы как за ИП в такой ситуации не начисляют: записи в реестр по решению проверки не появляется, но судебная практика по взносам бывает и в пользу налоговой.

Статус ИП даёт выбор: упрощённая система с декларацией раз в год или патент, если регион ввёл аренду недвижимости в перечень видов деятельности для патента. У ИП на патенте декларации нет, но есть обязанность вести книгу учёта доходов и платить фиксированные взносы за себя.