Аренда муниципального имущества и НДС: кто платит и как считать

По общему правилу НДС платит тот, кто продаёт товары, работы или услуги. Аренда муниципального имущества — исключение: пункт 3 статьи 161 НК делает плательщиком арендатора. Он исчисляет налог, удерживает его из доходов, которые выплачивает арендодателю, и перечисляет в бюджет.

Обязанность появляется, когда арендодатель — орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления. Она же возникает при трёхстороннем договоре, где на стороне арендодателя и орган власти, и балансодержатель имущества.

Если имущество сдаёт сам балансодержатель — бюджетное или автономное учреждение, некоммерческая организация, — а не орган власти, арендатор налоговым агентом не признаётся. Налог в этом случае исчисляет балансодержатель, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Исключение — казённые учреждения: оказание услуг по аренде государственного или муниципального имущества, закреплённого за ними на праве оперативного управления, не признаётся объектом налогообложения по подпункту 4.1 пункта 2 статьи 146 НК. Арендатор такого имущества НДС как агент не платит.

Налоговая база — сумма арендной платы с учётом налога, и определяется она отдельно по каждому арендованному объекту. Налог считают расчётным методом в момент оплаты услуг: с 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 %, значит расчётная ставка — 22/122.

Формула простая: НДС = сумма арендной платы с НДС × 22 / 122. Округление — до копеек. Из начисленной суммы арендодателю перечисляют арендную плату за вычетом налога, а налог уходит в бюджет.

Удержанную сумму арендатор платит равными долями не позднее 28-го числа каждого из трёх месяцев, следующих за истёкшим налоговым периодом, — пункт 1 статьи 174 НК. Платят через единый налоговый платёж.

Если арендатор имеет право на вычет НДС, исчисленную как агент сумму он вправе принять к вычету при выполнении установленных условий и наличии счёта-фактуры, который составляет сам, после принятия расходов на аренду к учёту.

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, НДС не облагается: земля — природный ресурс, а плата за пользование природными ресурсами освобождена от налога по подпункту 17 пункта 2 статьи 149 НК.

Арендатор муниципальной земли формально признаётся налоговым агентом, но налог не удерживает и в бюджет не перечисляет, потому что операция освобождена. В декларации её показывают в разделе 7 с кодом 1010251 — это нужно, даже если арендатор на спецрежиме.

В реестр документов, подтверждающих льготы, такую операцию не включают: это не льгота, а освобождение, которое действует для любых арендаторов земли.

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации, и без неё он считается незаключённым. Но Налоговый кодекс не связывает обязанности налогового агента с регистрацией: если арендатор фактически пользуется имуществом и платит арендную плату, НДС он исчисляет, удерживает и перечисляет как агент.

Безвозмездное пользование муниципальным имуществом контролирующие органы тоже рассматривают как основание для агентских обязанностей: передача имущества в безвозмездное пользование для целей главы 21 НК считается реализацией, а налоговая база определяется по рыночным ценам на последний день налогового периода или месяца, если он определён в договоре как период оказания услуги. Это позиция Минфина в письмах от 20.10.2009 № 03-03-06/4/91 и от 02.04.2009 № 03-07-11/100.