Что значит нежилое помещение
Коротко
Нежилое помещение — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для целей, не связанных с проживанием граждан, и подходящая для использования в этих целях (пункт 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса). Жилым помещением та же статья называет часть здания, пригодную для постоянного проживания. Разница между ними — в назначении, записанном в документах, а не в планировке и не в том, как помещение используют сейчас.
Что значит нежилое помещение по закону
Определение даёт статья 141.4 Гражданского кодекса: помещением признаётся обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Одна норма делит все помещения на два вида по назначению.
Назначение «нежилое» фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. В выписке из ЕГРН об объекте и о правах на него видно назначение помещения или назначение здания, частью которого оно является. Поэтому вопрос «что значит нежилое помещение» на практике решается выпиской, а не осмотром: магазин на первом этаже жилого дома остаётся нежилым помещением, а квартира с офисом внутри — жилым.
Чем нежилое помещение отличается от жилого
Жилое помещение предназначено для постоянного проживания, нежилое — для бытовых, торговых, административных, производственных и иных нужд, не связанных с проживанием. Перевести одно в другое можно только через изменение назначения в ЕГРН, и такой перевод — отдельная процедура с согласиями и проверками, а не смена вывески.
Назначение в ЕГРН — только «нежилое» или «жилое». Занятие внутри помещения — склад, магазин, офис — назначением не фиксируется. Ограничения идут из вида разрешённого использования участка, проектной документации и обязательных требований безопасности: пожарных, строительных, санитарных. Запись «склад» в ЕГРН не появляется, и открыть магазин в помещении с назначением «нежилое» само по себе не значит нарушить назначение.
Какие бывают нежилые помещения
- Торговые — на первых этажах жилых домов и в отдельно стоящих зданиях: магазины, отделы, торговые центры.
- Административные — офисы, представительства, помещения управляющих компаний и юридических фирм.
- Производственные и складские — цеха, склады, логистические комплексы; хранение опасных товаров требует отдельно стоящего здания.
- Помещения свободного назначения — многофункциональные, где конкретный вид деятельности определяется видом разрешённого использования и правилами землепользования и застройки.
- Вспомогательные — технические, коммуникационные и обслуживающие помещения, которые работают на само здание.
- Машино-места, подземные гаражи и автостоянки в многоквартирном доме: правила предоставления коммунальных услуг приравнивают их к нежилым помещениям.
Встроенные, пристроенные и отдельно стоящие
По конструкции нежилые помещения делят на встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные. Встроенное целиком находится внутри здания, пристроенное примыкает к нему снаружи, встроенно-пристроенное совмещает оба решения. От этого зависит, какие стены и сети у помещения общие с домом, а какие свои.
В многоквартирном доме нежилым считается помещение, указанное в проектной или технической документации на дом либо в электронном паспорте дома, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества собственников, — независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям. Это определение из Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства от 06.05.2011 № 354).
Что проверить перед покупкой или арендой
Сначала смотрят выписку из ЕГРН: назначение помещения или здания, площадь, кадастровый номер, зарегистрированные права и обременения. Затем сверяют фактическое использование с назначением и видом разрешённого использования — для офиса, торговли или склада они разные.
Дальше проверяют то, что не видно в выписке: инженерные мощности, возможность организовать отдельный вход, состояние коммуникаций, транспортную доступность и окружение. В договоре аренды нужны любые данные, позволяющие определённо установить передаваемое помещение: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер — если он есть. Только при их отсутствии условие об объекте считается несогласованным и договор — незаключённым (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса).
Частые вопросы
Квартира на первом этаже под магазин — это уже нежилое помещение?
Нет. Пока в ЕГРН записано назначение «жилое», помещение остаётся жилым, даже если в нём стоит касса. Для магазина нужно изменить назначение на нежилое и получить подходящий вид разрешённого использования.
Можно ли жить в нежилом помещении?
Нежилое помещение по определению предназначено для целей, не связанных с проживанием. Постоянное проживание в нём противоречит назначению, записанному в ЕГРН.
Где посмотреть, что помещение нежилое?
В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости и о правах на него: там указано назначение помещения или назначение здания, частью которого оно является. Проектная и техническая документация дома или электронный паспорт дома показывают, входит ли помещение в состав общего имущества.
Машино-место в подземном паркинге — это нежилое помещение?
Правила предоставления коммунальных услуг приравнивают к нежилым помещениям в многоквартирном доме части дома, предназначенные для размещения транспортных средств: машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией.
Что будет, если использовать помещение не по назначению?
Это расхождение с назначением в ЕГРН и с видом разрешённого использования. Чем оно грозит в конкретном случае, зависит от нарушения и от того, кто его выявил; проверять нужно по документам помещения и по правилам землепользования и застройки.
Чем вид разрешённого использования отличается от назначения?
Назначение «нежилое» — характеристика самого помещения в ЕГРН. Вид разрешённого использования — характеристика земли и застройки: он определяет, какие виды деятельности допустимы на участке. Для сделки проверяют оба.
Когда выбираете помещение под бизнес
Чтобы решение об аренде или покупке было посчитано в деньгах
Помещение — это постоянный расход на годы: аренда, ремонт, коммунальные платежи, налоги. Окупится ли он, видно только в расчёте: сколько денег принесёт точка при выбранном назначении и потоке покупателей.
Я собираю финансовую модель бизнеса, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами после такого решения, ещё до подписания договора.