Что такое строительный подряд
Коротко
Строительный подряд — это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определённый объект или выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия, принять результат и уплатить цену (пункт 1 статьи 740 ГК).
Что регулирует статья 740 ГК
Строительный подряд — разновидность подряда, и к нему применяют параграф 3 главы 37 ГК вместе с общими положениями о подряде. Договор заключают на строительство или реконструкцию предприятия, здания, в том числе жилого дома, сооружения или иного объекта, а также на монтажные, пусконаладочные и другие работы, неразрывно связанные со строящимся объектом (пункт 2 статьи 740 ГК).
Правила о строительном подряде распространяются и на капитальный ремонт зданий и сооружений, если договор не предусматривает иное. Вид отношений определяет характер работ: договор на работы с движимой вещью строительным подрядом не считается.
Если работы делают для личных, семейных, домашних нужд гражданина, не связанных с бизнесом, заказчик защищён как потребитель по Закону РФ «О защите прав потребителей»: преамбула и глава III Закона, пункт 1 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17.
Строительный подряд, обычный подряд и бытовой подряд
| Строительный подряд | Обычный подряд | Бытовой подряд | |
|---|---|---|---|
| Предмет | Строительство, реконструкция, капремонт, монтаж и пусконаладка на объекте | Изготовление или переработка вещи, другая работа с передачей результата | Работа для бытовых или личных нужд гражданина |
| Нормы | Параграф 3 главы 37 ГК и общие положения о подряде | Глава 37 ГК, параграф 1 | Параграф 2 главы 37 ГК |
| Особое | Заказчик создаёт подрядчику условия для работ | Такой обязанности нет | Действуют права заказчика-потребителя |
Кто стороны и кто ещё участвует
- Заказчик — тот, по чьему заданию строят, кто принимает результат и платит. Им бывает собственник, инвестор или застройщик.
- Подрядчик — тот, кто выполняет работы. Это может быть организация или ИП с нужными допусками и персоналом.
- Генподрядчик — подрядчик, который привлекает на отдельные работы других подрядчиков и отвечает перед заказчиком за весь объект.
- Субподрядчик — исполнитель, которого генподрядчик привлёк на часть работ.
- Технический заказчик — лицо, которое заказчик привлекает для подготовки и контроля работ; такую фигуру разбирают в практике по строительному подряду.
Что должно быть в договоре
В договоре согласуют предмет и сроки работ, а также определяют состав технической документации и цену или способ её определения. Если цену и способ её определения не указали, её определяют по правилам статьи 424 ГК РФ. Начальный и конечный сроки указывают в договоре, а по согласованию сторон добавляют сроки отдельных этапов (пункт 1 статьи 708 ГК). Подрядчик отвечает за нарушение начального, конечного и промежуточных сроков, если закон или договор не устанавливает иное.
Смета определяет цену работ. Оплата идёт в размере сметы, в срок и порядке из закона или договора строительного подряда (пункт 1 статьи 746 ГК). Если предварительная оплата не предусмотрена, заказчик платит после окончательной сдачи результата, когда работа выполнена надлежащим образом и в срок (статья 711 ГК).
Техническую документацию и смету стороны согласуют до начала работ: по ним подрядчик понимает объём, а заказчик — за что платит.
Договор без согласованного предмета и объёма работ рискует остаться рамочным: суды смотрят, конкретизированы ли работы в спецификациях и заявках (пункт 1 статьи 429.1 ГК).
Частые вопросы
Чем строительный подряд отличается от обычного?
Предметом и составом обязанностей. Строительный подряд — это строительство, реконструкция, капремонт, монтаж и пусконаладка на объекте, и заказчик обязан создать подрядчику условия для работ (статья 740 ГК). Обычный подряд регулирует параграф 1 главы 37 ГК и такой обязанности заказчика не содержит.
Обязательна ли смета?
Цена работ определяется сметой, и оплата идёт в размере, предусмотренном сметой, в срок и порядке из закона или договора (статья 746 ГК). Смету и техническую документацию согласуют до начала работ: без них неясен объём, а значит, и предмет договора.
Когда заказчик платит, если аванса нет?
Если договор не предусматривает предварительную оплату работы или её этапов, заказчик платит после окончательной сдачи результата, при условии что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо досрочно с согласия заказчика (статья 711 ГК).
Что будет, если подрядчик нарушил сроки?
Он отвечает за нарушение начального, конечного и промежуточных сроков, если закон, иные правовые акты или договор не устанавливают иное (пункт 1 статьи 708 ГК). Мера ответственности — неустойка или возмещение убытков по условиям договора.
Как принимают результат работ?
Заказчик принимает результат и платит цену. Приёмку оформляют документами, а обнаруженные недостатки фиксируют: промежуточные приёмки и оформление дефектов имеют юридическое значение для спора о качестве и оплате.
Можно ли привлечь субподрядчиков?
Да. Генподрядчик привлекает субподрядчиков на отдельные работы и отвечает перед заказчиком за весь объект. Заказчик в этом случае взаимодействует с генподрядчиком, а не с каждым исполнителем.
Применяется ли строительный подряд к капитальному ремонту?
Да, правила о строительном подряде применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если договор не предусматривает иное (пункт 2 статьи 740 ГК).
Что если работы делают для личных нужд гражданина?
Заказчик-гражданин защищён как потребитель по Закону РФ «О защите прав потребителей». По качеству работ он вправе требовать безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения своих расходов, а при существенных недостатках — отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (статьи 4 и 29 Закона).
Читать в журнале
Когда объект уже строится и нужно видеть его экономику
Чтобы понять, окупает ли объект вложенные в него деньги
Стройка связывает деньги на месяцы и годы: смета, авансы субподрядчикам, этапы оплаты. Пока объект не сдан, непонятно, останется ли на нём прибыль или смета уйдёт в минус.
Я собираю финансовую модель, в которой видно, что будет с деньгами и прибылью на каждом этапе стройки, до того как подписаны договоры с подрядчиками.