Что такое объект незавершенного строительства
Коротко
Объект незавершенного строительства — это капитальное строение, строительство которого не доведено до конца: оно прочно связано с землей, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению, и полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные работы. Для перехода права собственности на недострой продавец должен зарегистрировать своё право. До этого стороны могут заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Что такое незавершенное строительство
Незавершенное строительство — это состояние стройки, а объект незавершенного строительства — сам недостроенный капитальный объект как вещь. В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса объектами капитального строительства названы здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено, кроме некапитальных строений и неотделимых улучшений участка — замощения, покрытия и подобных.
Из этого следует главный признак: недострой — недвижимость по статье 130 Гражданского кодекса. Он прочно связан с землей, и переместить его без несоразмерного ущерба назначению нельзя. Забор, навес, киоск или асфальтовая площадка объектом незавершенного строительства не становятся: их можно разобрать и собрать заново без ущерба, поэтому права на них как на недвижимость не регистрируют.
Второй признак — готовность конструкции. Работы по сооружению фундамента или аналогичные работы должны быть полностью завершены. Требований к минимальной степени готовности в процентах действующее законодательство не устанавливает: процент готовности определяет кадастровый инженер для технического плана, и он же служит характеристикой объекта в ЕГРН.
Что можно и чего нельзя с недостроем
- Продать, подарить, обменять, сдать в аренду, внести в уставный капитал или в залог банку — после того как право зарегистрировано в ЕГРН.
- Разделить на отдельные помещения или машино-места нельзя: в объекте незавершенного строительства таких частей не выделяют.
- Признать самостоятельной недвижимостью замощение участка нельзя: оно остается частью участка, кадастровый учет и регистрация права на него невозможны.
- Оформить право на объект, для строительства которого разрешение не требуется, можно по техническому плану и правоустанавливающему документу на земельный участок.
- Ввести в эксплуатацию недострой нельзя: эксплуатация начинается только после завершения строительства, разрешения на ввод и постановки готового здания на учет.
Как оформить объект незавершенного строительства
Кадастровый учет и регистрация права идут одновременно, одним обращением в Росреестр. Если сведений об объекте в ЕГРН еще нет, их вносят вместе с записью о праве.
Для регистрации нужны технический план, который готовит кадастровый инженер, правоустанавливающий документ на земельный участок, выписка из реестра разрешений на строительство, если разрешение по закону требуется, и документ об уплате госпошлины. В зависимости от типа строения, формы собственности и источника финансирования Росреестр может запросить и другие документы.
Достаточно, чтобы земельный участок, на котором стоит объект, был учтен в ЕГРН. Документ об установлении границ участка в перечень документов для регистрации недостроя не входит: отсутствие установленных границ не мешает регистрации. Межевание может понадобиться для других задач, например для получения разрешения на строительство или для распоряжения участком.
Когда стройка завершена, собственник готовит технический план уже на готовое здание, получает разрешение на ввод и регистрирует его. Недострой при этом снимают с учета, а права на него прекращаются.
Недострой на бюджетные деньги
Отдельный порядок действует для объектов, которые строили или реконструировали полностью или частично за счет бюджетов бюджетной системы. Такой объект признается незавершенным объектом капитального строительства со дня включения сведений о нем в федеральный или региональный реестр незавершенных объектов капитального строительства (статья 55.34 Градостроительного кодекса).
Основания для включения в реестр перечислены в той же статье: истек срок действия разрешения на строительство и он не продлен; со дня отказа в выдаче разрешения на ввод прошло больше двенадцати месяцев и основания отказа не устранены; истек срок договора аренды или безвозмездного пользования участком, а прав на участок для завершения стройки нет; возникли ограничения по земельному и иному законодательству, которые не дают завершить строительство.
Последствия включения в реестр определены постановлением Правительства от 26.07.2022 № 1333: по объекту принимают управленческое решение — достроить и ввести, приватизировать или отчуждить, снести и списать либо передать из федеральной собственности в региональную или муниципальную. Объект также включают в план мероприятий по снижению количества недостроев.
Частые вопросы
Чем объект незавершенного строительства отличается от некапитальной постройки?
Прочной связью с землей. Недострой переместить без несоразмерного ущерба назначению нельзя, поэтому он недвижимость. Некапитальные строения — киоски, навесы и подобные — разбираются и собираются заново без ущерба и изменения основных характеристик, поэтому объектами незавершенного строительства не становятся.
Можно ли продать недострой до ввода в эксплуатацию?
Да, после регистрации права в ЕГРН. С этого момента объект входит в гражданский оборот: его продают, закладывают, сдают в аренду и вносят в уставный капитал. До регистрации права продавца стороны могут заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Для перехода права к покупателю продавцу потребуется зарегистрировать своё право.
Нужно ли разрешение на строительство для регистрации?
Если по закону для этого объекта разрешение требуется, нужна выписка из реестра разрешений на строительство. Для объектов, где разрешение не требуется, хватает технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Что происходит с недостроем после завершения стройки?
Собственник оформляет готовое здание: готовит на него технический план, получает разрешение на ввод и регистрирует право. Объект незавершенного строительства снимают с кадастрового учета, а права на него прекращаются.
Можно ли выделить в недострое отдельную квартиру или помещение?
Нет. В объекте незавершенного строительства нельзя выделить отдельные помещения или машино-места. Доли в праве на весь объект выделить можно, а самостоятельные помещения появляются только после завершения строительства и регистрации готового здания.
Кто определяет степень готовности недостроя?
Кадастровый инженер. Он готовит технический план и указывает степень готовности в процентах — это основная характеристика объекта в ЕГРН. Закон не требует, чтобы готовность достигла какого-то минимума: достаточно завершенного фундамента или аналогичных работ.
Когда решаете, достраивать недострой или продавать
Чтобы видеть, что дешевле: вложить в завершение стройки или выйти из нее
Недострой держит деньги и участок, а решение — достроить, продать или снести — принимают без расчета. Сколько стоит завершение, за сколько объект уйдет в текущем состоянии и что останется на счете в каждом варианте, видно только в финансовой модели.
Я собираю финансовую модель, в которой каждый вариант посчитан в деньгах и сроках, еще до того как вы вложите в стройку следующий рубль.