Владение и пользование в договоре аренды
Коротко
По статье 606 Гражданского кодекса арендодатель передаёт арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Владение и пользование — два разных правомочия: пользование даёт право извлекать из вещи пользу, владение — держать её у себя, защищать от чужих посягательств и распоряжаться ею в пределах договора. В договоре аренды пишут, что именно получает арендатор, потому что от этого зависят его защита от третьих лиц и объём обязанностей.
Два правомочия и одна формулировка
Статья 606 ГК даёт сторонам выбор: передать вещь во временное владение и пользование или только во временное пользование. Первый вариант — обычная аренда: арендатор получает вещь в своё хозяйство, отвечает за её сохранность и может предъявлять требования тем, кто мешает ею пользоваться. Второй вариант ближе к предоставлению доступа: вещь остаётся в хозяйстве арендодателя, а арендатор лишь извлекает из неё пользу.
Для большинства сделок собственника с арендатором подходит связка «владение и пользование»: она даёт арендатору вещно-правовую защиту. Статья 305 ГК позволяет владельцу, не являющемуся собственником, требовать устранения нарушений его права и защищаться от посягательств так же, как защищается собственник. Без владения такой защиты у арендатора нет.
Где в договоре нужна эта формулировка
- В предмете: какое имущество передаётся и получает ли арендатор владение вместе с пользованием или только пользование.
- В акте приёма-передачи: вещь передана во владение и пользование, указаны её состояние, комплектность и показания приборов учёта.
- В обязанностях арендатора: поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы по его содержанию, если так записано, и возвратить в том же состоянии с учётом нормального износа.
- В правилах о пользовании третьими лицами: может ли арендатор передавать вещь в субаренду и с какого согласия арендодателя.
- В условиях о капитальном и текущем ремонте, улучшениях и их судьбе при возврате имущества.
Элементы договора аренды
Для заключения договора аренды стороны согласуют предмет, а при аренде здания, сооружения или помещения также письменно согласуют размер арендной платы. Для недвижимости и другого имущества, которое передают по передаточному акту, предмет описывают так, чтобы объект можно было однозначно найти: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, границы помещения на плане. Формулировка «часть помещения» без описания границ предметом не становится.
Срок, порядок изменения платы, распределение ремонта и расходов и ответственность стороны определяют в договоре. При аренде здания или сооружения размер платы необходимо согласовать письменно. Если срок не указан, договор действует бессрочно, и каждая сторона может отказаться от него, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если договором не установлен иной срок (пункт 2 статьи 610 ГК). Договор аренды недвижимости на срок год и больше подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК).
Предметом договора аренды могут быть только вещи
Статья 607 ГК говорит прямо: в аренду передают земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Вещи, которые в процессе использования исчезают или полностью потребляются, предметом аренды быть не могут: сырьё, топливо, продукты питания.
Отсюда практическое правило: услуги, работы, права требования и деньги в аренду не передают. Если по договору одна сторона получает доступ к программе или к оборудованию, надо смотреть, что именно передаётся — вещь с её характеристиками или право пользования результатом чужой деятельности. Договор, в котором предметом названо то, что вещью не является, арендой не становится.
Закон отдельно ограничивает аренду отдельных видов имущества: для некоторых вещей нужна лицензия или разрешение, для природных объектов действуют свои правила. Эти ограничения проверяют по тому закону, который регулирует конкретный вид имущества.
Владение и пользование или только пользование
| Владение и пользование | Только пользование | |
|---|---|---|
| Что получает арендатор | Вещь в своё хозяйство и право извлекать из неё пользу | Доступ к вещи и право извлекать из неё пользу |
| Защита от третьих лиц | Есть по статье 305 ГК | Только через арендодателя |
| Кто отвечает за сохранность | Арендатор | Как правило, арендодатель |
| Типичный случай | Аренда помещения, оборудования, транспорта без экипажа | Пользование частью вещи или доступ к инфраструктуре арендодателя |
Частые вопросы
Обязательно ли писать в договоре оба слова?
Нет, но лучше написать. Формулировка показывает, что арендатор получает владение, а значит, может защищать своё право от третьих лиц по статье 305 ГК. Если оставить только пользование, спорить с тем, кто мешает, придётся арендодателю.
Что будет, если предмет описан нечётко?
Договор могут признать незаключённым: без согласованного предмета аренда не возникает. Поэтому в предмете описывают объект так, чтобы его можно было однозначно определить, а передачу оформляют актом.
Можно ли сдать в аренду то, что расходуется при использовании?
Нет. Статья 607 ГК требует, чтобы вещь не теряла натуральных свойств при использовании. Сырьё, топливо и продукты передают по другим договорам — поставки, подряда, хранения.
Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости?
Для здания, сооружения или помещения договор на срок не менее года регистрируют, а на меньший срок — нет. Для предприятия как имущественного комплекса регистрация договора обязательна независимо от срока аренды.
Может ли арендатор передать вещь в субаренду?
С согласия арендодателя, если договор не разрешает это сам. При субаренде арендатор отвечает перед арендодателем за действия субарендатора, а срок субаренды не может превышать срок основной аренды.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор аренды не должен держаться на памяти
Соберу ИИ-агента, который следит за договорами и сроками
Арендные договоры, акты, дополнительные соглашения и сроки оплаты живут в почте, папках и мессенджерах. Я собираю агента, который вытаскивает из этих документов ключевые условия, раскладывает их по карточкам в CRM и напоминает о сроках заранее.
Агент подключается к вашей почте, диску и 1С, а проверяю я его на ваших настоящих договорах. Это для компаний, где договоров десятки и больше, а аренда, ремонт и продление сроков держатся на одном человеке.