Трансформация договора аренды в концессионное соглашение

Коротко

Трансформация договора аренды в концессионное соглашение — это заключение концессии без конкурса с арендатором, у которого права владения и пользования объектом теплоснабжения, горячего или холодного водоснабжения, водоотведения возникли по договору аренды. Основание — статья 51 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ: арендатор не выходит на торги, но берёт на себя создание или реконструкцию объекта и увеличенные инвестиционные обязательства.

Что это даёт арендатору и городу

Аренда даёт право пользоваться сетями и оборудованием, но не даёт длинного горизонта под вложения. Концессия даёт срок, за который вложения окупаются, и законное основание вкладывать в изношенные объекты. Для города это приход частных денег в сети без продажи имущества: объект остаётся в собственности концедента, а концессионер создаёт и реконструирует его и ведёт деятельность с его использованием.

Трансформация — не переоформление бумаг, а смена режима: вместо арендных платежей появляются инвестиционные обязательства, вместо короткого срока аренды — срок окупаемости инвестиций, вместо конкурса — проверка условий статьи 51. Если хотя бы одно условие не выполняется, путь один — конкурс по общим правилам закона о концессионных соглашениях.

Условия заключения без конкурса

Объект соглашения — то имущество, которое арендатор получил по договору аренды, создал или реконструировал по нему и которое входит в систему теплоснабжения, горячего или холодного водоснабжения, водоотведения либо предназначено для использования по общему назначению с такими объектами (часть 1 статьи 51 закона № 115-ФЗ).
Права владения и пользования возникли у арендатора по одному или нескольким договорам аренды — соглашение заключается с этим лицом, а не с новым инвестором.
Соглашение содержит все существенные условия по статьям 10 и 42 закона № 115-ФЗ и обязанности концессионера по статье 8, включая создание и реконструкцию объекта и работу с его использованием (пункт 3 части 3 статьи 37).
Инвестиционные обязательства концессионера по созданию и реконструкции не меньше обязательств арендатора по договору аренды (пункт 4 части 3 статьи 37).
Положение сторон договора аренды и потребителей товаров и услуг арендатора не ухудшается (пункт 2 части 3 статьи 37).

Инвестиционные обязательства: что считается увеличением

При трансформации инвестиционные обязательства концессионера по созданию или реконструкции объекта не могут быть меньше обязательств арендатора. Для соглашения, которое заканчивается позднее аренды, минимальный размер инвестиций рассчитывают по части 1.2 статьи 51 закона № 115-ФЗ. Голое сохранение прежнего объёма работ условие не выполняет.

На практике это значит: к реконструкции, которая была в арендных обязательствах, добавляются новые работы — замена участков, приборы учёта, насосные станции, снижение потерь. Каждая позиция с ценой и сроком входит в соглашение как обязательство концессионера, и по нему концедент принимает результат.

Срок соглашения

Срок концессии стороны определяют с учётом срока окупаемости инвестиций концессионера, и он не может превышать 49 лет. Для трансформации есть второе ограничение: дата окончания соглашения не может наступить позже даты окончания аренды, по которой у арендатора возникли права на объект. Если договоров аренды несколько, берут наиболее позднюю дату окончания среди них (пункт 1 части 3 статьи 37 закона № 115-ФЗ).

Из этого следует простая вещь: перед подписанием проверьте срок аренды. Если срок аренды короче окупаемости вложений, можно рассмотреть долгосрочное концессионное соглашение с датой окончания позднее аренды. Для него действуют условия и расчёт минимальных инвестиций по части 1.2 статьи 51.

Что записать в соглашении

Соглашение должно содержать все существенные условия по статьям 10 и 42 закона № 115-ФЗ: состав и описание объекта, срок, обязательства по созданию и реконструкции, порядок владения и пользования, плату концессионера, порядок возврата объекта. Обязанности концессионера по статье 8 входят в текст целиком, а не в виде отсылки.

Отдельно фиксируют инвестиционную программу: перечень объектов, работы, сроки, стоимость и показатели надёжности и качества. По ним концедент принимает исполнение, и они же становятся основанием для изменений при новых вводных.

Новые объекты в течение срока

Если за время концессии концедент создаст новые коммунальные объекты, которые ему принадлежат и технологически связаны с объектами соглашения, их передают концессионеру без торгов — через изменение условий действующего соглашения. Концессионер вправе от таких объектов отказаться.

Это правило экономит время: вместо отдельного конкурса на каждый новый объект стороны меняют уже действующее соглашение. Отказ тоже рабочий вариант — если объект не окупается, брать его в концессию незачем.

Частые вопросы

Можно ли трансформировать аренду любого имущества?

Нет. Без конкурса соглашение заключается по объектам теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, отдельным объектам таких систем — так очерчена статья 51 закона № 115-ФЗ. По другому имуществу концессия заключается по общим правилам, в том числе через конкурс.

Что будет, если инвестиционные обязательства оставить прежними?

Условие трансформации не выполнится: по пункту 4 части 3 статьи 37 инвестиционные обязательства по созданию и реконструкции не могут быть меньше арендных. Если соглашение заканчивается позднее аренды, дополнительно применяют расчёт минимума по части 1.2 статьи 51. Соглашение с прежним объёмом работ не пройдёт проверку.

Нужно ли уведомлять антимонопольную службу?

ФАС России выпустила письмо от 27.09.2019 № ВК/84470/19 с разъяснениями по трансформации аренды в концессию в сфере теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения — им стоит пользоваться при подготовке документов. Обязательность отдельных согласований с ФАС смотрите в самом законе № 115-ФЗ и в этом разъяснении.

Можно ли включить в соглашение объект, которого не было в аренде?

Объектом соглашения при трансформации становится имущество, переданное арендатору по договору аренды, созданное или реконструированное им по этому договору и входящее в соответствующую систему. Новые технологически связанные объекты появляются позже — через изменение условий соглашения, и от них концессионер вправе отказаться.

Сохранятся ли арендные платежи после трансформации?

Нет. Договор аренды заменяется концессионным соглашением, где плату и обязательства стороны определяют по статьям 10 и 42 закона № 115-ФЗ. Положение потребителей услуг не должно ухудшиться — это прямое требование пункта 2 части 3 статьи 37.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Соглашение с городом готовят долго, а рутина копится каждый день

Соберу ИИ-агента, который снимет повторяющиеся задачи

Пока идут переговоры с концедентом, в компании не останавливаются заявки, ответы жителям, сверка документов и отчёты. Я собираю ИИ-агента под одну понятную задачу: он отвечает клиенту, разбирает заявку или сверяет документы, подключён к вашей CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверен на сотне настоящих случаев из вашей работы.

Это для компаний, где одна и та же операция повторяется сотни раз в месяц. Вы получаете работающего агента, а не презентацию о том, как ИИ изменит отрасль.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»