Статья 394 НК РФ: налоговая ставка земельного налога
Коротко
Статья 394 Налогового кодекса задаёт предельные ставки земельного налога: 0,3 процента для отдельных категорий участков и 1,5 процента для всех остальных. Конкретные ставки в этих пределах устанавливают представительные органы муниципальных образований, а в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе и на федеральной территории «Сириус» — соответствующие органы власти.
Что говорит статья 394 Налогового кодекса
Статья 394 Налогового кодекса РФ — это норма о налоговой ставке земельного налога. Она состоит из трёх пунктов: первый задаёт предельные ставки, второй разрешает муниципалитетам устанавливать разные ставки для разных категорий земель, третий включает правило о максимальных ставках, если местный акт ставку не определил.
Пункт 1 статьи 394 НК РФ передаёт право устанавливать ставки представительным органам муниципальных образований. Законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и нормативным правовым актом представительного органа федеральной территории «Сириус» ставки вводятся на этих территориях. Налоговая инспекция ставку не выбирает: она применяет ту, что записана в местном акте.
Муниципалитет не может поставить ставку выше предела из статьи 394. Если местный акт устанавливает ставку выше, применяется предел из НК РФ. Если ставки в местном акте не определены, действуют максимальные ставки, прописанные в статье.
Максимальные налоговые ставки по земельному налогу
- 0,3 процента — для земель сельскохозяйственного назначения или в составе зон сельскохозяйственного использования в населённых пунктах, используемых для сельскохозяйственного производства.
- 0,3 процента — для участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, кроме части под объектами, не относящимися к ним, и участков с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей.
- 0,3 процента — для участков, приобретённых или предоставленных для жилищного строительства, кроме участков для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности, и участков с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей.
- 0,3 процента — для участков, не используемых в предпринимательской деятельности и предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также для земельных участков общего назначения по Федеральному закону от 29.07.2017 № 217-ФЗ, если кадастровая стоимость каждого не выше 300 млн рублей.
- 0,3 процента — для ограниченных в обороте участков, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.
- 1,5 процента — для всех прочих земельных участков.
Налоговые ставки на земли, занятые жилищным фондом, не могут превышать 0,3 процента
Пониженная ставка до 0,3 процента применяется к участкам, занятым жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, если кадастровая стоимость участка не превышает 300 млн рублей. Исключение — доля участка, которая приходится на объект, не относящийся к жилищному фонду и к таким объектам инфраструктуры: на эту долю распространяется ставка для прочих земель.
Для участков, приобретённых для жилищного строительства, ставка тоже не выше 0,3 процента, но с оговорками. Если участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства и используется в предпринимательской деятельности, применяется ставка до 1,5 процента. Также ставка до 1,5 процента действует, если кадастровая стоимость участка выше 300 млн рублей.
Земли сельскохозяйственного назначения: ставка земельного налога
Для земель сельскохозяйственного назначения или земель в составе зон сельскохозяйственного использования в населённых пунктах ставка не выше 0,3 процента. Но одной категории недостаточно: участок должен использоваться для сельскохозяйственного производства. Это подтверждает и ФНС в письме от 17.07.2025 № БС-4-21/6776@: значение имеет фактическое использование участка по целевому назначению.
Если сельхозземля используется не для производства, налог считают по ставке для прочих участков — до 1,5 процента. ФНС в информации от 04.12.2025 подчёркивает: пониженная ставка — это льгота для сельхозпроизводителей, и обосновывать право на неё должен налогоплательщик.
Дифференцированные ставки и коэффициент к базовым ставкам
Пункт 2 статьи 394 НК РФ разрешает муниципалитетам устанавливать разные ставки для разных категорий земель и видов разрешённого использования. Например, в одном муниципальном образовании для участков под магазинами может быть одна ставка, для участков под офисами — другая, но обе не выше 1,5 процента.
Коэффициент к базовым ставкам до 10 по решению местного представительного органа — это механизм, который позволяет повышать ставку в десять раз для земель, не используемых или используемых не по целевому назначению. Такой коэффициент вводится местным актом; в самой статье 394 он не прописан.
Частые вопросы
Может ли местная ставка быть выше 1,5 процента?
Нет. Статья 394 НК РФ ограничивает ставку: 0,3 процента для перечисленных в подпункте 1 пункта 1 категорий и 1,5 процента для остальных. Если местный акт устанавливает больше, применяется предел из НК РФ.
Что будет, если муниципалитет не установил ставку?
В таком случае применяются максимальные ставки, указанные в статье 394: 0,3 или 1,5 процента в зависимости от категории участка.
По какой ставке облагается участок под индивидуальное жилищное строительство, если на нём стоит коммерческий объект?
Если участок для ИЖС используется в предпринимательской деятельности, ставка 0,3 процента не применяется — налог считают по ставке для прочих участков, не выше 1,5 процента. Это следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ.
Применяется ли ставка 0,3 процента к участку с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей?
Нет, для участков, занятых жилищным фондом, и для участков, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, статья 394 делает исключение: если кадастровая стоимость каждого превышает 300 млн рублей, применяется ставка для прочих участков — до 1,5 процента.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Земельный налог — только часть расходов на недвижимость
Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте и канале
Ставка земельного налога меняет расходы, но решение о покупке или аренде участка редко зависит только от неё. Я считаю юнит-экономику каждого объекта, клиента и канала: сколько остаётся после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.
На выходе — расчёт по каждой позиции, точка безубыточности и финансовая модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.