Содержание договора купли-продажи недвижимости

Коротко

Договор купли-продажи недвижимости — это письменный документ, в котором продавец и покупатель согласовали, какой именно объект передаётся, за какую цену и на каких условиях. Содержание складывается из условий, без которых договор не считается заключённым, и из условий, которые стороны вносят по своему усмотрению: порядок расчётов, срок передачи, ответственность за просрочку.

Предмет — первое и главное условие

Предмет договора описывают так, чтобы объект нельзя было спутать ни с каким другим. В тексте указывают вид объекта — здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома или часть квартиры, — адрес и местоположение, литеры или номера строений, если под одним почтовым адресом их несколько, этажность, этаж и номера помещений на поэтажном плане, площадь объекта.

К описанию добавляют принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца — по нему видно, на каком основании объект принадлежит продавцу. Для жилого помещения отдельно перечисляют лиц, которые по закону сохраняют право пользования им и после покупки.

Если в договоре нет данных, позволяющих определённо установить передаваемое имущество, предмет не согласован, а договор не заключён. Это правило статьи 554 Гражданского кодекса.

Что входит в договор

Стороны: полные имена и паспортные данные физлиц, наименования, ОГРН и ИНН организаций, сведения о представителях и основании их полномочий.
Предмет: вид объекта, адрес, литеры и номера строений, этажность, этаж и номера помещений на поэтажном плане, площадь, реквизиты правоустанавливающего документа продавца.
Цена: конкретная сумма в рублях; допустима цена за единицу площади, тогда сумма договора считается по площади передаваемого объекта, и рублёвый эквивалент суммы в иностранной валюте или условных единицах, определённый по документам фактической оплаты на день платежа.
Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после покупки, — с указанием оснований, например действующего договора аренды или найма.
Порядок расчётов и срок передачи объекта, ответственность сторон за просрочку, порядок разрешения споров.
Подписи сторон на одном документе.

Цена и форма: без чего договор не состоится

Цену согласуют письменно и указывают конкретно. Если условия о цене нет, договор продажи недвижимости считается незаключённым — так же, как и при несогласованном предмете.

Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, который подписывают стороны. Несоблюдение этой формы влечёт недействительность договора. Нотариальное удостоверение для обычной сделки закон не требует, хотя стороны вправе обратиться к нотариусу.

Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации. Права и обязанности в отношении купленного объекта покупатель получает после регистрации.

Передача объекта и передаточный акт

Передачу недвижимости продавцом и её принятие покупателем оформляют передаточным актом, который подписывают обе стороны. Если закон или договор не предусматривает иное, обязательство продавца считается исполненным после передачи имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение от подписания документа о передаче на условиях договора считается отказом продавца передать имущество либо отказом покупателя его принять — в зависимости от того, какая сторона уклоняется.

После сделки у покупателя остаются договор купли-продажи, документ о праве собственности и передаточный акт.

Условия договора: обязательные и по усмотрению сторон

Условие	Без него	Что даёт
Предмет	Договор не заключён	Позволяет точно определить объект и защищает от спора о том, что именно продано
Цена	Договор не заключён	Фиксирует сумму и порядок её определения
Письменная форма одним документом	Договор недействителен	Подтверждает волю обеих сторон
Лица с правом пользования	Договор можно оспорить	Покупатель заранее знает, кто останется жить в помещении
Передаточный акт	Передача подтверждается иначе	Закрепляет момент исполнения обязательства продавца
Порядок расчётов, срок передачи, ответственность	Действуют общие правила закона	Стороны сами задают удобный им порядок

Частые вопросы

Можно ли заключить договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме?

Да. Закон требует письменной формы путём составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариус для обычной сделки не обязателен, хотя стороны вправе его привлечь.

Что будет, если в договоре не указать цену?

Договор считается незаключённым: условие о цене для продажи недвижимости обязательно, и без письменного согласования цены сделка не состоит.

Нужно ли указывать, что в квартире кто-то живёт?

Да. В договоре перечисляют лиц, которые по закону сохраняют право пользования жилым помещением после покупки. Если продавец скрыл, например, действующий договор аренды, покупатель может требовать через суд признать договор купли-продажи недействительным, но выселить жильцов он не вправе.

Когда продавец считается передавшим объект?

По общему правилу — после передачи имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче, если закон или договор не предусматривает иное.

Когда покупатель становится собственником?

Право собственности возникает после государственной регистрации его перехода. При этом права и обязанности сторон по договору возникают с его заключения, а объект может быть передан и до регистрации.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Документы в сделке должны работать на вас

Соберу ИИ-агента, который проверит документы по сделке

В сделке с недвижимостью документов много: договор, выписки, акты, переписка по условиям. Я собираю ИИ-агента под одну задачу — например, сверять комплект документов по чек-листу и находить расхождения между договором, актом и выпиской.

Агента подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же проверка повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»