Сдача в аренду патент или УСН для ИП

Индивидуальный предприниматель, который сдаёт нежилое помещение в аренду, может работать на общей системе, на УСН или на патенте. При регистрации ИП указывают код ОКВЭД 68.20.2 — аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Без него налоговая может расценить доход как поступления физического лица и начислить НДФЛ по ставке 13–22 % вместо налога по спецрежиму.

Патент и УСН — специальные режимы, на них налог платят по упрощённым правилам. Общая система требует вести учёт доходов и расходов, платить НДФЛ по прогрессивной шкале и НДС. Для аренды нежилого помещения чаще всего сравнивают патент и УСН: у обоих ниже ставка и проще отчётность.

Патент выгоден, когда арендная плата заметно выше потенциального дохода, установленного регионом по этому виду деятельности. Налог считают не с фактической выручки, а с суммы, прописанной в региональном законе. Если потенциальный доход занижен относительно реальной аренды, патент обходится дешевле УСН.

Второй случай — низкие расходы на помещение. На патенте расходы не уменьшают налог, поэтому режим проигрывает УСН «доходы минус расходы», когда ИП тратит много на ремонт, коммунальные платежи и обслуживание здания. При УСН «доходы» расходы тоже не учитывают, и тогда сравнение идёт только по сумме налога.

Патент берут на срок от месяца в пределах календарного года. Это позволяет подобрать срок под лимит дохода: отработать часть года на патенте, а при приближении к порогу перейти на УСН.

Патент доступен, пока доход по всем патентам и по УСН за предыдущий год или в течение текущего года не превысил 20 млн ₽ в 2026 году. В 2027 году лимит снижается до 15 млн ₽, с 2028 года — до 10 млн ₽. Если ИП совмещает патент и УСН, доходы по обоим режимам складывают.

При превышении лимита ИП теряет право на патент с начала налогового периода, на который он выдан. Налоги пересчитывают по общему режиму или по УСН, если ИП уже применял этот режим. Поэтому патент на весь год берут, когда доход стабильно ниже порога, а при риске превышения оформляют его на часть года.

С 2025 года организации и ИП на УСН — плательщики НДС. В 2026 году освобождение действует, если доход за 2025 год не превысил 20 млн ₽. Превышение 20 млн ₽ в 2026 году прекращает освобождение с 1-го числа следующего месяца. Тогда ИП выбирает: платить НДС по общим ставкам 22 %, 10 % или 0 % с вычетами либо по специальным ставкам 5 % или 7 % без вычетов.

На патенте НДС не платят, пока доход укладывается в лимит для патента. Если лимит превышен и ИП переходит на УСН, одновременно возникает обязанность по НДС по правилам для упрощенцев. Поэтому при доходах около 20 млн ₽ патент и УСН сравнивают с учётом НДС.

ИП на патенте и на УСН «доходы» уменьшает налог на страховые взносы: без работников — до 100 % на взносы за себя, при выплатах работникам — не более 50 % на взносы за себя и работников. Взносы за себя учитывают по суммам, подлежащим уплате в соответствующем году, до перечисления; за работников — после уплаты. На УСН «доходы минус расходы» взносы включают в расходы.

В 2026 году фиксированные взносы ИП за себя — 57 390 ₽ плюс 1 % с дохода свыше 300 000 ₽, но не больше 321 818 ₽ по этой части. Общий максимум с фиксированной частью — 379 208 ₽. Для арендодателя с патентом это значит, что стоимость патента можно снизить почти до нуля, если взносы покрывают налог.