Рыночная стоимость с НДС или без НДС

Коротко

Рыночная стоимость — это цена, по которой объект перейдёт от продавца к покупателю в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и располагают полной информацией. Налог на добавленную стоимость в неё не входит по своей природе: это надбавка к цене, которую продавец предъявляет покупателю сверх неё. Поэтому одна и та же величина в отчёте об оценке и в договоре читается по-разному, и путаница между ними стоит денег.

Что показывает цена в отчёте об оценке

Оценщик определяет рыночную стоимость объекта на дату оценки. Чтобы понять, учтён ли в ней НДС, смотрите оговорку в отчёте; окончательную цену и налог стороны указывают в договоре.

Поэтому фраза «рыночная стоимость с НДС» на практике означает величину, к которой налог уже прибавлен, а «без НДС» — стоимость объекта до налога. Для покупателя разница решает, сколько денег уйдёт со счёта; для продавца — сколько он перечислит в бюджет.

Как понять, что перед вами — цена с налогом или без

Смотрите формулировку, а не цифру: «в том числе НДС» — налог внутри суммы, «плюс НДС» или «НДС сверху» — налог прибавляется к названной величине.
Проверьте ставку: с 1 января 2026 года общая ставка — 22 %, льготная — 10 %, для отдельных операций — 0 % (статья 164 Налогового кодекса).
Спросите режим продавца: на упрощённой системе налогообложения продавец может быть освобождён от НДС либо платить его по специальной ставке 5 % или 7 % без вычетов.
Сверьте с документом: в отчёте об оценке ищите оговорку о налоге, в договоре — пункт о цене и о том, кто и как его начисляет.
В смете и коммерческом предложении смотрите итоговую строку: налог либо уже сидит в сумме, либо идёт отдельной строкой сверху.

Что говорит закон об оценке

Закон об оценочной деятельности (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) требует при определении стоимости объекта оценки указывать в отчёте вид стоимости и дату оценки. Итоговая величина стоимости объекта, указанная в отчёте, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта, если иное не установлено законом.

Закон не вводит отдельного вида «рыночная стоимость с НДС». Налог — это надстройка над стоимостью, которую стороны сделки применяют по правилам налогового кодекса. Оговорку о налоге ищите в отчёте; если она неясна, уточните у оценщика, учтён ли НДС в итоговой величине.

Почему возникает путаница

Продавец и покупатель считают одну и ту же сумму по-разному. Продавец на общем режиме получает от покупателя цену с налогом, но в бюджет отдаёт только сам налог, а выручкой для себя считает сумму без него. Покупатель плательщиком налога выступает лишь как его перечисляющее звено, а на расходы ставит стоимость без налога, если имеет право на вычет.

Вторая причина — режимы. На упрощённой системе продавец с освобождением от НДС называет цену без налога, и покупателю нечего предъявить к вычету. Если продавец применяет ставку 5 % или 7 %, покупатель может принять предъявленный НДС к вычету при соблюдении общих условий. Отсюда вопрос «с НДС или без» — это вопрос о том, кто именно в цепочке несёт налог.

Где что писать

Документ	Как формулируют	Зачем
Отчёт об оценке	«Рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки составляет … рублей» с оговоркой о налоге	Даёт величину стоимости объекта, на которую опирается сделка
Договор купли-продажи	«Цена объекта — … рублей, в том числе НДС по ставке …» или «… рублей, НДС не облагается»	Фиксирует, сколько покупатель перечислит и сколько продавец отдаст в бюджет
Договор аренды	«Арендная плата — … рублей в месяц, в том числе НДС» либо «… плюс НДС»	Задаёт сумму платежа и порядок выставления счёта-фактуры
Коммерческое предложение и смета	Итоговая строка с налогом или отдельная строка «НДС сверху»	Покупатель видит конечную сумму до подписания
Объявление о продаже	«Цена … рублей, НДС не облагается» или «… рублей с НДС»	Снимает спор о сумме на этапе переговоров

Как проверить сумму

Если в договоре стоит «в том числе НДС по ставке 22 %», налог внутри суммы находят по расчётной ставке: сумму умножают на 22 и делят на 122. Если стоит «плюс НДС», налог начисляют на цену: сумму умножают на 0,22. Для ставки 10 % расчётная — 10/110, а начисление — умножение на 0,10.

Округление — до копеек. В счёте-фактуре и в договоре сумма налога должна совпадать: расхождение на копейку покупатель заметит при сверке и попросит исправленный документ.

Частые вопросы

Рыночная стоимость объекта оценки включает НДС?

Это зависит от условий оценки и оговорки в отчёте. Если из отчёта неясно, учтён ли налог, уточните у оценщика и отдельно согласуйте цену и НДС в договоре.

Продавец на упрощённой системе называет цену без НДС — это законно?

Да. Продавец на упрощённой системе может быть освобождён от налога, и тогда в договоре пишут «НДС не облагается». Если он платит налог по ставке 5 % или 7 %, покупатель может принять предъявленный НДС к вычету при соблюдении общих условий.

Какую ставку применять в 2026 году?

Общая ставка — 22 %, для товаров и операций из перечня статьи 164 Налогового кодекса — 10 %, для экспорта и отдельных операций — 0 %. Расчётные ставки — 22/122 и 10/110.

Можно ли в договоре написать «цена без НДС», а потом предъявить налог сверху?

Только если договор прямо предусматривает начисление налога сверх цены. Фраза «цена без НДС» без оговорки о начислении означает, что продавец назвал сумму, которую получит, и налог он покрывает из неё.

Сколько действует величина стоимости из отчёта об оценке?

Итоговая величина стоимости признаётся достоверной и рекомендуемой для сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта, если закон не устанавливает иное.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Цифры в сделке должны сходиться

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре, услуге и клиенте

Когда цена названа без налога, а расходы посчитаны с ним, юнит-экономика показывает прибыль там, где её нет. Я считаю выручку и расходы по каждой позиции в одной базе — и видно, что остаётся после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

Вы получаете расчёт по каждому товару, услуге, клиенту и каналу, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»