Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке арендодателем

Отказ от договора — односторонняя сделка. Арендодатель направляет арендатору уведомление, и с указанной в нём даты договор прекращается. Судебное решение для этого не нужно, и арендатор не может остановить отказ, если право на него предусмотрено законом или договором.

Расторжение через суд — другой путь. Арендодатель требует прекратить договор по статье 619 Гражданского кодекса или по статье 46 Земельного кодекса, доказывает нарушение и добивается решения суда. До решения договор действует, и арендатор продолжает пользоваться участком.

Статья 619 Гражданского кодекса перечисляет нарушения, при которых арендодатель вправе требовать расторжения договора в суде: арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; больше двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату; не производит капитальный ремонт, если по договору это его обязанность.

Статья 46 Земельного кодекса добавляет свои основания. Аренда земли прекращается по правилам гражданского законодательства, а по инициативе арендодателя — ещё и по основаниям пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса. Отдельно закон называет установление зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой участок полностью или частично находится, если дальше использовать его по разрешённому использованию невозможно.

Перед иском арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Без такого предупреждения суд иск не удовлетворит.

Уведомление — это документ, с которого начинается любой из двух путей. В нём должно быть видно, кто и на каком основании прекращает аренду, с какой даты договор считается прекращённым и что арендатору нужно сделать: освободить участок, вернуть его по акту, погасить долг.

Шапка уведомления: кому — наименование и адрес арендатора, от кого — наименование и адрес арендодателя. Дальше — реквизиты договора: дата, номер, кадастровый номер участка, площадь и адрес. В тексте назовите основание отказа: договор заключён на неопределённый срок, и вы действуете по статье 610 Гражданского кодекса. Укажите, что договор прекращается по истечении трёх месяцев со дня получения уведомления, и попросите освободить участок, передать его по акту и погасить задолженность. Завершают документ должность, подпись, расшифровка и дата; если подписывает представитель, приложите доверенность.

Если арендодатель отказывается от бессрочного договора, отсчитайте три месяца с даты получения уведомления арендатором — именно тогда договор прекратится, если договором не установлен другой срок. Отправляйте уведомление так, чтобы у вас осталось доказательство вручения: заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу арендатора из ЕГРН или ЕГРЮЛ, а также копией на электронную почту, указанную в договоре.

Если основание — нарушение договора и вы идёте в суд, уведомление становится предупреждением по статье 619 Гражданского кодекса: в нём называйте конкретное нарушение и дайте срок на его устранение. Разумность срока суд оценивает по обстоятельствам, поэтому пишите срок, за который нарушение реально устранить.