Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Коротко

Односторонний отказ арендодателя от договора аренды возможен в двух ситуациях. Если договор заключён на неопределённый срок, отказаться можно в любое время, предупредив арендатора за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Если договор срочный, отказ допускается только когда право на него прямо записано в договоре, и лишь при условии, что арендатор тоже ведёт предпринимательскую деятельность (статья 310 ГК РФ).

Когда арендодатель может отказаться от договора

Для бессрочного договора аренды закон даёт арендодателю право немотивированного отказа: причина не нужна, достаточно предупредить другую сторону. Срок предупреждения — один месяц, для недвижимого имущества — три месяца; договором можно установить другой срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Для срочного договора всё строже. По общему правилу односторонний отказ недопустим, если он не предусмотрен договором. Но даже если условие об отказе есть, оно не сработает, когда арендатор — лицо, не ведущее предпринимательскую деятельность (например, гражданин, арендующий жильё). Исключение — случаи, прямо названные в законе (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Как оформить односторонний отказ

Проверьте договор: есть ли в нём условие о праве арендодателя на отказ и какой срок предупреждения установлен.
Составьте письменное уведомление об отказе от договора. В нём укажите, с какой даты договор прекращается, и сделайте ссылку на пункт договора или статью 610 ГК РФ.
Направьте уведомление арендатору способом, позволяющим подтвердить получение: заказным письмом с описью вложения, телеграммой или вручите под подпись.
По истечении срока предупреждения договор прекращается. Если арендатор не освобождает помещение, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о выселении.

Срочный и бессрочный договор: разница для арендодателя

	Бессрочный договор	Срочный договор
Основание отказа	Пункт 2 статьи 610 ГК РФ	Только условие договора (статья 310 ГК РФ)
Причина отказа	Не требуется	Не требуется, если право предусмотрено договором
Срок предупреждения	1 месяц, для недвижимости — 3 месяца; договором можно изменить	Устанавливается договором
Ограничение по арендатору	Нет	Нельзя отказать арендатору, не ведущему предпринимательскую деятельность, если иное не установлено законом

Судебная практика и риски

Если арендодатель хочет расторгнуть договор из-за нарушений арендатора (например, неуплаты), одного уведомления об отказе недостаточно. По смыслу статьи 619 ГК РФ и информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, расторжение — крайняя мера: порядок двухступенчатый: (1) письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок и (2) письменное предложение расторгнуть договор (при отказе арендатора) — и только затем иск в суд.

При одностороннем отказе от бессрочного договора суды проверяют только соблюдение срока предупреждения и факт получения уведомления. Поэтому сохраняйте доказательства отправки и вручения.

Частые вопросы

Можно ли отказаться от срочного договора аренды, если арендатор — индивидуальный предприниматель?

Отказ от срочного договора аренды допустим, если он предусмотрен договором и обе стороны — субъекты предпринимательской деятельности (организации или ИП). Если арендатор не ведёт предпринимательскую деятельность, условие об отказе арендодателя не применяется, кроме случаев, прямо названных в законе; арендодателю-гражданину без статуса ИП договор с предпринимателем такое право дать может.

Нужно ли указывать причину отказа от бессрочного договора?

Нет. Отказ по пункту 2 статьи 610 ГК РФ немотивированный: закон не требует объяснять причины.

Что будет, если арендатор не получил уведомление?

Срок предупреждения отсчитывают с момента доставки уведомления, а договор прекращается по его истечении; риск — не доказать доставку. Направление заказного письма по адресу из договора (а для организаций — также из ЕГРЮЛ) создаёт презумпцию доставки, и суд признаёт отказ состоявшимся даже при уклонении арендатора от получения.

Можно ли в договоре аренды полностью запретить отказ арендодателя?

Для бессрочного договора такое условие ничтожно, поскольку право на отказ установлено законом. Для срочного договора стороны могут не включать условие об отказе — тогда односторонний отказ невозможен.

Юридическая поддержка при расторжении договора аренды

Проверю договор и подготовлю уведомление об отказе

Разберу ваш договор аренды: есть ли право на односторонний отказ, какой срок предупреждения действует. Подготовлю уведомление и помогу направить его так, чтобы факт получения был доказан.

Это для арендодателей, которые хотят прекратить отношения с арендатором без судебных ошибок.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»