Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Аренда заканчивается не по чьему-то требованию, а по общей договорённости. Стороны сами выбирают дату прекращения, порядок передачи помещения, судьбу обеспечительного платежа и уже начисленной аренды. Суд для этого не нужен: Верховный суд в определениях от 27.11.2025 № 3123-О и от 30.10.2025 № 2768-О называет такое расторжение приоритетным способом прекращения обязательств.

По общему правилу расторжение действует на будущее: обязательства сторон прекращаются (пункт 1 статьи 453 ГК). Можно ли распространить его на прошлые месяцы — вопрос спорный. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 27.01.2023 № Ф08-13508/22 по делу № А32-13267/2022 допустил такой ретроспективный эффект по аналогии с пунктом 2 статьи 425 ГК, но полагаться на это без нужды не стоит: безопаснее указать в соглашении точную дату и отдельно решить вопрос о перерасчёте.

Для нежилого помещения особых оснований расторжения закон не устанавливает: работают общие правила главы 29 и параграфа 1 главы 34 ГК. Значит, стороны так же свободны договориться о дате и условиях, а форма соглашения повторяет форму договора.

Практический нюанс — фактическое освобождение помещения. Пока арендатор пользуется объектом, арендодатель вправе рассчитывать на плату; поэтому в соглашении фиксируют день, до которого начисляется аренда, и день возврата по акту. Если акт подписан позже даты соглашения, спор о плате за этот промежуток решается по факту пользования.

Односторонний отказ — это не соглашение. Пункт 2 статьи 610 ГК даёт стороне договора аренды, заключённого без срока, право в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону. Для аренды недвижимости закон устанавливает срок предупреждения: за три месяца, если договором не предусмотрен другой срок. Для аренды другого имущества — за один месяц, если договором не установлено иное.

Если договор заключён на определённый срок, досрочный односторонний отказ возможен, когда право на него предусмотрено законом или договором. По общему правилу в предпринимательских договорах право отказать в исполнении можно закрепить за любой стороной, а если предпринимателем является лишь одна сторона — за той, что предпринимательскую деятельность не ведёт. Условие об отказе и порядок уведомления смотрите в своём договоре: универсального срока для срочной аренды закон не даёт.

Отдельно учтите: направленное контрагенту соглашение о расторжении суды иногда расценивают как уведомление об одностороннем отказе по пункту 2 статьи 610 ГК. Поэтому в документе должно быть однозначно написано, что стороны расторгают договор по взаимному согласию, иначе есть риск, что его прочтут как отказ одной стороны.

Если договор аренды недвижимости регистрировался, запись в ЕГРН нужно погасить, иначе она продолжит числиться. Судебная практика исходит из того, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора само подлежит государственной регистрации: на это указывают решения Верховного суда от 15.01.2021 № АКПИ20-932 и от 15.12.2022 № 303-ЭС22-19059, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2023 № 15АП-572/23 и от 01.03.2023 № 15АП-398/23, пункт 2 обзора судебной практики Арбитражного суда Дальневосточного округа.

Порядок подачи документов в Росреестр и перечень бумаг для погашения записи уточняйте в самом ведомстве или у регистратора: состав пакета зависит от того, подаёт ли заявление одна сторона или обе.

Когда договор прекращается раньше оплаченного периода, излишне уплаченная аренда подлежит возврату: обязательство прекратилось, а встречного пользования на эту часть срока уже не будет. Сумму и срок возврата пропишите в соглашении — это избавит от спора о том, с какого дня считать переплату.

Если стороны хотят не возвращать деньги, а зачесть их в счёт долга по коммунальным платежам, ремонту или неустойке, такой зачёт тоже фиксируют в соглашении. Арендодатель вправе согласиться и на отмену ранее выставленных начислений за месяцы, когда помещением фактически не пользовались: ГАРАНТ в консультации от 06.05.2026 подтверждает, что стороны могут оформить это соглашением.

Обеспечительный платёж возвращается на условиях договора. Если в нём записано, что депозит покрывает последний месяц аренды или возможные претензии, порядок возврата и удержаний переносите в соглашение дословно.