Расторжение договора аренды, заключённого на неопределённый срок

Коротко

Договор аренды без указанного срока считается заключённым на неопределённый срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Расторгать его через суд и искать виновного не нужно: каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Закон или сам договор могут установить другой срок предупреждения.

Что значит бессрочный договор аренды

Срок — не обязательное условие договора аренды. Если в тексте его нет, договор действует, пока одна из сторон от него не откажется. Это же правило работает и тогда, когда договор со сроком истёк, а арендатор продолжает пользоваться имуществом без возражений арендодателя: договор возобновляется на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Отказ по бессрочному договору не требует причин. Арендодателю не нужно доказывать, что арендатор плохо платит или портит имущество, — достаточно выразить волю прекратить аренду и предупредить вторую сторону в срок. Судебная практика это подтверждает: правовое значение имеет само волеизъявление стороны, а не мотивы, которые её к этому привели.

Сроки предупреждения

По общему правилу пункта 2 статьи 610 ГК РФ предупреждение направляют за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Срок считается с момента, когда уведомление получено другой стороной.

Норма диспозитивная: в договоре можно записать и другой срок — хоть десять дней, хоть полгода. Если в вашем договоре стоит своя цифра, применяется она, а не общее правило. Когда срок в договоре не согласован, действует закон: месяц или три месяца.

Как оформить отказ от бессрочной аренды

Проверьте договор: есть ли в нём свой срок предупреждения, способ направления уведомления и адрес, по которому его направлять.
Составьте письменное уведомление об отказе от договора. Из текста должно явно следовать, что сторона отказывается от договора в одностороннем порядке, — ссылка на пункт 2 статьи 610 ГК РФ и реквизиты договора.
Направьте уведомление способом, который даёт доказательство получения: заказное письмо с описью вложения по адресу из договора или из ЕГРЮЛ, телеграмма, курьер с отметкой о вручении.
Дождитесь истечения срока предупреждения и верните имущество по акту приёма-передачи (возврата). При аренде недвижимости акт обязателен по пункту 2 статьи 655 ГК РФ.
Проведите расчёты по арендной плате за фактическое пользование и по коммунальным платежам, если они были на арендаторе.

Когда договор считается прекращённым

По общему правилу статьи 450.1 ГК РФ договор прекращается с момента, когда другая сторона получила уведомление об отказе. Но из этого правила есть важное исключение для аренды: если договор бессрочный и сторона отказалась от него с предупреждением, аренда прекращается по истечении срока предупреждения, а не в день получения письма.

В договоре можно прописать иной момент прекращения — например, дату, указанную в уведомлении. Если такой оговорки нет, ориентируйтесь на закон: получили уведомление — отсчитайте месяц или три месяца, и с этой даты договор закончился.

Чего нельзя сделать с бессрочным договором

Условие договора, которое полностью лишает сторону права немотивированно отказаться от бессрочной аренды, ничтожно. Это прямо указано в пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16: если запретить отказ, аренда превратится в бессрочное пользование чужим имуществом, а это противоречит существу аренды.

Арендатор, который хочет уйти из срочного договора досрочно, должен искать основание в договоре или в законе. У бессрочного договора такого ограничения нет: уйти можно в любой момент, предупредив по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Частые вопросы

Нужно ли указывать причину отказа от бессрочного договора аренды?

Нет. Отказ по пункту 2 статьи 610 ГК РФ немотивированный: достаточно волеизъявления стороны. Арендодателю не нужно доказывать нарушения арендатора, а арендатору — объяснять, почему он уходит.

Что будет, если арендатор продолжит пользоваться помещением после отказа?

Арендные отношения прекращаются по истечении срока предупреждения. Пользование имуществом после этой даты становится безосновательным: арендодатель вправе требовать возврата имущества и платы за фактическое пользование. Конкретный размер и порядок взыскания определяет суд.

Можно ли отказаться от бессрочного договора, если арендатор — не предприниматель?

Да. Ограничение на односторонний отказ, установленное пунктом 2 статьи 310 ГК РФ, касается срочных договоров с лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность. Для бессрочной аренды действует специальное правило пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Как доказать, что вторая сторона получила уведомление?

Сохраните опись вложения и квитанцию об отправке заказного письма, уведомление о вручении, телеграмму с отметкой о доставке или второй экземпляр с подписью получателя. Адрес берите из договора, а если сторона сменила адрес и не сообщила, — из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Что делать, если арендатор не выезжает и не подписывает акт возврата?

Составьте акт в одностороннем порядке с участием свидетелей, зафиксируйте состояние помещения фото- и видеосъёмкой, направьте арендатору уведомление о готовности принять имущество. Дальше вопрос решается в суде.

Можно ли в договоре установить срок предупреждения больше трёх месяцев?

Да. Пункт 2 статьи 610 ГК РФ прямо разрешает установить в договоре иной срок предупреждения. Единственное ограничение — нельзя полностью запретить отказ от бессрочного договора.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Аренда закончилась — работа продолжается

Соберу ИИ-агента, который снимет с сотрудников повторяющиеся задачи

Пока идёт спор с арендодателем или переезд, у компании не должно вставать всё остальное. Я собираю ИИ-агента под одну понятную задачу: ответы клиентам, разбор заявок, сверку документов, подготовку расчётов.

Агента подключаю к вашей CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Вы платите за работающую программу, а не за презентацию.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»