Перевыставление коммунальных услуг арендатору с НДС или без НДС

Коротко

Перевыставление коммунальных услуг — это когда арендодатель получает счёт от ресурсоснабжающей организации или управляющей компании и передаёт расходы арендатору. НДС зависит не от того, платит ли его сам арендодатель, а от того, как коммуналка записана в договоре: входит в арендную плату, выставляется отдельным счётом или идёт через посреднический договор.

Почему у коммуналки особые правила

Обычно любая сумма сверх цены договора попадает в базу по НДС. С коммунальными платежами при аренде налоговые органы и суды много лет придерживаются другого подхода: арендодатель сам покупает свет, воду и тепло у поставщика, а арендатору не оказывает услугу, а возмещает часть уже понесённых расходов. Без электричества и воды аренда помещения теряет смысл, а прямой договор с ресурсоснабжающей организацией есть не у каждого арендатора.

Поэтому вопрос «с НДС или без НДС» решается схемой расчётов, которую стороны закрепили в договоре. Позиция Минфина и ФНС по этому вопросу не менялась: письма ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, Минфина от 21.08.2020 № 02-08-10/73721, от 28.02.2025 № 03-07-11/19594 и от 18.01.2024 № 03-07-11/3227.

Три схемы и НДС

	Коммуналка в арендной плате	Отдельный счёт сверх аренды	Посреднический договор
Как записано в договоре	Арендная плата состоит из постоянной и переменной части, переменная — коммуналка	Аренда отдельно, коммуналка возмещается сверх неё по счёту	Арендодатель действует как агент или комиссионер
НДС	При обложении аренды НДС начисляется на всю арендную плату, включая коммунальную часть; при освобождении арендодателя от НДС налог не начисляют.	Не начисляется, если это возмещение расходов, а не реализация	Начисляется только на посредническое вознаграждение
Счёт-фактура арендатору	Выставляется на всю сумму	Не выставляется на коммуналку	При покупке услуг агентом от своего имени арендодатель перевыставляет арендатору счета-фактуры поставщиков; счёт-фактуру на вознаграждение оформляет по правилам, применимым к его собственной операции.
Что оформляет арендодатель	Акт об оказании услуг аренды	Счёт и акт-расчёт на возмещение, копии счетов поставщика	Отчёт агента и счёт на вознаграждение

Когда НДС начислять обязательно

Если по договору коммуналка — переменная часть арендной платы и аренда облагается НДС, налоговую базу определяют по всей сумме арендной платы. При освобождении арендодателя от НДС налог не начисляют.

Вторая ситуация — арендодатель выставляет коммуналку отдельным счётом, но по факту оказывает самостоятельную услугу: обеспечивает арендатора ресурсами, а не возмещает свои затраты. Тогда налоговая может расценить это как реализацию и потребовать НДС сверх стоимости коммунальных расходов. Тот факт, что арендодатель уже заплатил входной НДС поставщику, значения не имеет.

Когда НДС не начисляют

Если коммуналка перевыставляется отдельным счётом как возмещение затрат, объекта обложения НДС не возникает. Арендодатель выступает абонентом, а не поставщиком ресурсов для арендатора, поэтому не начисляет налог и не выставляет счёт-фактуру на коммуналку. Входной НДС со стоимости услуг, потреблённых арендатором, к вычету не принимается — он включается в общую сумму, которую возмещает арендатор (пункт 2 статьи 170 НК).

На практике арендодатель перевыставляет ровно ту итоговую сумму, которую заплатил управляющей компании или ресурсоснабжающей организации. В счёте и акте-расчёте НДС отдельной строкой не выделяют, а к документам прикладывают копии счетов и актов поставщика.

Посредническая схема

Третий вариант — договор комиссии или агентирования. Арендодатель покупает коммунальные услуги для арендатора как посредник и перевыставляет их от своего имени или от имени принципала. НДС облагается только посредническое вознаграждение, а не вся сумма коммунальных расходов. Перевыставленные счета поставщиков регистрируются в журнале учёта счетов-фактур, но не в книге продаж.

Схема удобна, когда коммунальные расходы большие и арендатору нужен входной НДС к вычету. Но она требует аккуратного оформления: отчёта агента, отдельного счёта на вознаграждение и корректного отражения в декларации.

Перевыставление на УСН

На упрощённой системе налогообложения логика та же. Если коммуналка входит в арендную плату, она становится доходом арендодателя и облагается налогом по УСН. Если перевыставляется отдельным счётом как возмещение затрат, объекта обложения НДС не возникает — это подтверждают письма ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ и Минфина от 28.02.2025 № 03-07-11/19594.

С 2026 года упрощенцы с доходом выше порога становятся плательщиками НДС. Но это не значит, что на возмещение коммуналки автоматически появляется НДС: если операция квалифицирована как компенсация расходов, налог не начисляется независимо от ставки. Если же арендодатель проводит коммуналку как реализацию, НДС начисляется сверх стоимости по его ставке.

Что написать в договоре аренды

Выберите схему и назовите её прямо: «коммунальные расходы включены в арендную плату как переменная часть» или «возмещаются отдельно сверх арендной платы».
Если коммуналка отдельно, укажите, что арендатор возмещает расходы на основании счетов поставщика и показаний приборов учёта, а арендодатель не оказывает коммунальных услуг.
Пропишите порядок документов: счёт на возмещение, акт-расчёт, копии счетов ресурсоснабжающей организации.
Для посреднической схемы добавьте условие о вознаграждении и порядке его расчёта.

Частые вопросы

Арендодатель на ОСН, арендатор просит счёт-фактуру на коммуналку. Можно выставить?

Если коммуналка перевыставляется как возмещение расходов отдельным счётом, счёт-фактура не выставляется. Выставление счёта-фактуры с НДС создаст обязанность перечислить налог в бюджет, даже если операция не облагается. Безопаснее объяснить арендатору схему и оформить счёт и акт-расчёт без выделения НДС.

Можно ли принять к вычету входной НДС по коммуналке, которую возмещает арендатор?

Нет, если коммуналка перевыставляется как возмещение затрат. Входной НДС включается в стоимость услуг, предъявляемых арендатору (пункт 2 статьи 170 НК). Вычет возможен, только если операция признаётся реализацией и облагается НДС.

Что делать, если в договоре схема не прописана?

Способ расчётов придётся доказывать документами: счетами поставщика, актами-расчётами, перепиской. Надёжнее заключить дополнительное соглашение и зафиксировать одну из трёх схем, чтобы не спорить с налоговой о квалификации.

Облагается ли НДС компенсация коммуналки у арендодателя на УСН 5%?

Если это возмещение расходов по отдельному счёту, НДС не начисляется. Ставка 5% применяется к операциям, которые признаются реализацией. Квалификация зависит от договора и документов, а не от ставки.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Коммуналка в договоре — часть экономики сделки

Посчитаю, сколько на самом деле приносит арендатор

Когда коммуналка, ремонт и налоги размазаны по счетам, легко решить, что объект доходный. Я собираю все расходы по каждому помещению и арендатору и показываю, что остаётся после налогов и возмещений.

Это для собственников, которые сдают несколько объектов или думают о расширении и хотят видеть деньги, а не общую выручку.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»