Отличие договора аренды от договора лизинга

Аренда и лизинг стоят в одной главе Гражданского кодекса. Статья 625 прямо называет финансовую аренду отдельным видом аренды наряду с прокатом, арендой транспортных средств, зданий, сооружений и предприятий. Поэтому общие нормы об аренде — о плате, о возврате имущества, о сохранении договора при смене собственника — работают и в лизинге, но только там, где специальные правила не сказали своё.

Различие проходит по предмету и цели сделки. Арендодатель передаёт имущество, которым владеет. Лизингодатель такого имущества ещё не имеет: он приобретает его у продавца, определённого лизингополучателем, специально для передачи в лизинг. Верховный Суд в определении от 26.09.2019 № 305-ЭС19-15680 по делу № А40-215682/2018 подчёркивает: договор лизинга заключается до того, как лизингодатель получил право собственности на предмет лизинга, а отдельные условия купли-продажи согласуются уже в рамках исполнения договора лизинга.

В аренде второе лицо приходит к собственнику за тем, что у того уже есть. В лизинге последовательность обратная: сначала лизингополучатель называет имущество и продавца, затем лизингодатель заключает договор купли-продажи, и только после этого имущество попадает к пользователю. Договор лизинга при этом подписывают раньше, чем лизингодатель становится собственником.

Из этой схемы вырастает трёхсторонняя структура сделки. Продавец не участвует в договоре лизинга как его сторона, но без него конструкция не собирается: имущество приобретается у него и в интересах лизингополучателя. Именно обязательное приобретение имущества под конкретного пользователя отличает лизинг от аренды и от аренды с выкупом.

В аренде риск случайной гибели имущества несёт собственник, а отвечать за состояние сданной вещи — его забота, если закон или договор не переложили это на арендатора. В лизинге распределение обратное: риск случайной гибели лежит на лизингополучателе, и на него же ложатся содержание и эксплуатация предмета лизинга. Лизингодатель остаётся в основном финансовой стороной: он вложил средства в покупку и получает лизинговые платежи.

Это различие объясняет, почему лизинг берут под оборудование, которое пользователь выбрал сам и собирается эксплуатировать годами, а аренду — когда нужна вещь на время, например на период ремонта собственного станка или на сезонную загрузку.

Выкуп сам по себе лизингом не делает. По статье 624 ГК РФ в договоре аренды можно предусмотреть переход имущества в собственность арендатора после внесения выкупной цены. Но и здесь работает то же различие: в аренду сдаётся имущество, которым арендодатель уже владеет, а не приобретённое специально под этого получателя.

Верховный Суд предложил критерии, по которым различают лизинг и аренду с выкупом. В лизинге выкупная цена может быть символической или условия о ней вообще нет, а в аренде с выкупом собственник получает плату за пользование в течение срока, а затем имущество выкупают по цене, как правило, близкой к рыночной на момент выкупа. Второй ориентир — риски: риск случайной гибели на арендодателе указывает на аренду, на арендатора — на лизинг.

Название договора решающего значения не имеет. Суды исходят из реального содержания отношений: кто выбирал имущество, кто его покупал, на кого ложились риски, как считались платежи. Обзор судебной практики по спорам о лизинге, утверждённый Президиумом Верховного Суда 27.10.2021, прямо ориентирует на экономическое существо сделки, а не на её формальное обозначение.

Практический вывод для собственника: оформляйте договор под ту схему, которая есть на самом деле. Если имущество покупается под вас у названного вами продавца и риски по нему ваши — это лизинг, и в нём должны быть условия о продавце и предмете лизинга. Если вы берёте во временное пользование вещь, которая уже есть у собственника, — это аренда, и перекладывать на вас риск случайной гибели без специальной договорённости нельзя.