Обеспечительный платёж НДС облагается или нет

В налоговую базу по НДС включают деньги, связанные с оплатой реализованных товаров, работ или услуг (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Обеспечительный платёж попадает в эту норму, только если по условиям договора он выполняет платёжную функцию — засчитывается в счёт оплаты. Тогда датой налоговой базы становится наиболее ранняя из дат: день отгрузки или день получения оплаты (п. 1 ст. 167 НК РФ).

Если же платёж нужен для обеспечения обязательств и не связан с оплатой, он не облагается НДС при получении. Неважно, вернут его потом или удержат как неустойку: суммы неустойки к оплате товаров не относятся, поэтому в базу по НДС не входят.

Если договор прямо предусматривает, что обеспечительный платёж засчитывается в счёт оплаты товаров, работ или услуг, при получении он становится авансом. С него начисляют НДС по расчётной ставке: 22/122 при общей ставке 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ), 10/110 — для товаров, работ и услуг по перечню п. 2 ст. 164 НК РФ, 5/105 или 7/107 — на УСН со спецставками. Счёт-фактуру на аванс выставляют в обычном порядке.

Когда наступает отгрузка и платёж зачитывается в оплату, НДС с аванса принимают к вычету (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ), а НДС с реализации начисляют уже с отгрузки. Если платёж по предварительному договору зачтён в обеспечительный платёж по договору аренды, а по условиям основного договора этот платёж идёт в счёт арендной платы, Минфин указывает на начисление НДС в момент заключения договора аренды — на это указывает письмо Минфина от 18.11.2021 № 03-07-11/93155.

Для арендодателя ответ зависит от текста договора. Если платёж возвращают после окончания аренды и он не идёт в счёт арендной платы, НДС с него не начисляют. Если договор говорит, что платёж засчитывается в последний месяц аренды, он фактически становится предоплатой — тогда НДС начисляют при получении.

Отдельная ситуация — смена арендатора. Если арендодатель получил платёж в период, когда не был плательщиком НДС, а потом стал им, при передаче платежа новому арендатору по трёхстороннему соглашению обязанности начислять НДС не возникает: новой оплаты за услуги арендодатель не получает, меняется только сторона договора. Если же НДС с аванса уже был начислен, при зачёте его принимают к вычету.