Незавершённое строительство и налог на имущество

Коротко

Объект незавершённого строительства — это недвижимость, которая ещё не достроена, но уже поставлена на кадастровый учёт и права на неё зарегистрированы в ЕГРН. Такой объект попадает в налог на имущество: у организаций — по кадастровой стоимости при наличии предусмотренных Налоговым кодексом и региональным законом условий, у физлиц — по правилам статьи 403 Налогового кодекса. С 2026 года закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ уточнил, как считать базу и какую ставку применять к недостроенному многоквартирному дому.

Что считается объектом незавершённого строительства

Недострой становится объектом налогообложения не в момент начала работ, а когда его поставили на кадастровый учёт и зарегистрировали право в ЕГРН. До этого налога на имущество по нему нет: облагать нечего, объекта в реестре нет.

Постановка на учёт зависит от этапа. Фундамент и коробку без регистрации прав налоговая не увидит, а готовый к вводу дом с зарегистрированным правом собственности — уже обычный объект капитального строительства. Промежуточное состояние — это и есть незавершённое строительство: право зарегистрировано, а объект ещё не введён в эксплуатацию.

Налог на имущество организаций

У организаций налог на имущество считается по правилам главы 30 Налогового кодекса. Для объектов незавершённого строительства база зависит от того, попал объект в региональный перечень объектов с налоговой базой по кадастровой стоимости или нет.

Принадлежащий организации недострой с утверждённой кадастровой стоимостью может облагаться по этой стоимости с учётом регионального закона. Федеральная налоговая служба подтверждает: налог по кадастровой стоимости платится за объекты незавершённого строительства вне зависимости от того, как их фактически используют в производстве. Если кадастровые правила не применяются, налог по среднегодовой стоимости считают только при наличии объекта налогообложения, учитываемого как основное средство.

Отдельное правило — гибель или снос. Если здание числится в ЕГРН, но фактически перестало существовать, налог платить не нужно: заявление подают по пункту 4.1 статьи 382 НК, а порядок рассмотрения и уведомления о прекращении исчисления налога идёт по правилам пункта 3.1 статьи 362 НК.

Налог на имущество физлиц: что изменилось с 2026 года

У физлиц база по налогу на имущество определяется по статье 403 Налогового кодекса. Для объекта незавершённого строительства, который находится в общей собственности и проектируется как многоквартирный дом, с 1 января 2026 года действует пункт 2.1 статьи 403: база — это часть кадастровой стоимости объекта, соответствующая площади помещений, исходя из которой определена доля налогоплательщика.

Чтобы налоговая взяла именно эту площадь, физлицо вправе подать уведомление о площади помещений, исходя из которой определена его доля, и приложить документы, подтверждающие площадь. Уведомление можно подать через МФЦ. Если уведомления нет, налоговый орган определит базу по своим сведениям.

Форма уведомления утверждена приказом ФНС от 15.12.2025 № ЕД-7-21/1086@, приказ вступил в силу 25 февраля 2026 года. Тем же приказом утверждена форма документа о выявлении оснований, препятствующих расчёту базы по уведомлению налогоплательщика.

Ставка для недостроенного многоквартирного дома

Закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ ввёл исключение из предельной ставки 2,5 % для объекта незавершённого строительства, который находится в собственности физлица, проектируется как многоквартирный дом и имеет кадастровую стоимость свыше 300 млн рублей. С 2026 года такие объекты облагаются налогом на имущество по пониженной ставке в соответствии с пунктом 2 статьи 406 Налогового кодекса.

Правило узкое: оно про физлицо, про проектируемое назначение «многоквартирный дом» и про кадастровую стоимость выше 300 млн рублей. Для остальных недостроев ставка определяется по общим правилам статьи 406 НК и нормативным актам региона.

Что проверить собственнику недостроя

Зарегистрировано ли право на объект в ЕГРН: без записи в реестре налога на имущество по недострою нет.
Определена ли кадастровая стоимость недостроя и установлено ли его налогообложение региональным законом.
Есть ли у физлица доля в недостроенном многоквартирном доме: тогда стоит подать уведомление о площади помещений по приказу ФНС № ЕД-7-21/1086@.
Не превышает ли кадастровая стоимость недостроенного многоквартирного дома 300 млн рублей: выше порога с 2026 года действует пониженная ставка по пункту 2 статьи 406 НК.
Не снесён ли объект фактически: если здания уже нет, налог прекращают по заявлению и пункту 4.1 статьи 382 НК.

Частые вопросы

Облагается ли налогом недострой, который ещё не зарегистрирован в ЕГРН?

Нет. Налог на имущество считают по объекту, у которого есть кадастровый учёт и зарегистрированное право. Пока записи в ЕГРН нет, объекта налогообложения нет.

Платит ли организация налог с недостроя, если он не используется?

Фактическое использование значения не имеет. Федеральная налоговая служба указывает: налог по кадастровой стоимости платится за объекты незавершённого строительства вне зависимости от их реального использования в производстве.

Как физлицу подтвердить площадь помещений в недостроенном многоквартирном доме?

Подать в налоговый орган уведомление о площади помещений, исходя из которой определена доля в праве общей собственности, и приложить подтверждающие документы. Форма утверждена приказом ФНС от 15.12.2025 № ЕД-7-21/1086@, подать можно через МФЦ.

Какая ставка для недостроенного многоквартирного дома дороже 300 млн рублей?

С 2026 года для такого объекта в собственности физлица действует исключение из предельной ставки 2,5 % — пониженная ставка по пункту 2 статьи 406 НК. Точный размер ставки устанавливает регион в пределах кодекса.

Что делать, если недострой снесли?

Подать заявление о гибели или уничтожении объекта. Налог прекращают исчислять по пункту 4.1 статьи 382 НК, порядок рассмотрения заявления и уведомления идёт по правилам пункта 3.1 статьи 362 НК.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Налог на недострой считают по цифрам, а не по ощущениям

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте

Недострой, готовый дом, земля под ним — всё это влияет на деньги проекта. Я считаю юнит-экономику каждого объекта и канала: сколько приносит, сколько стоит в налогах и обслуживании, где убыток прячется за общей выручкой.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые растут и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»