Незаключённый и недействительный договор: в чём разница

Незаключённость отвечает на вопрос «договорились ли стороны». Недействительность — на вопрос «законна ли сделка, о которой договорились». Поэтому проверка идёт по очереди: сначала существенные условия и форма, потом пороки содержания, субъектного состава, воли или формы.

Отсюда практическое правило: если соглашение по существенным условиям не достигнуто, договор не считается заключённым и правила об основаниях недействительности к нему не применяют. Так разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда в пункте 1 информационного письма от 25.02.2014 № 165.

Недействительная сделка — юридический факт: она существовала и породила последствия, которые потом отменяют по статье 167 ГК РФ. Незаключённый договор юридическим фактом не становится, и отменять в нём нечего.

Различия между этими состояниями договора держатся на трёх опорах: был ли юридический факт заключения, какое основание проверяют и что получают стороны после спора. У незаключённого договора факта заключения нет: общая воля сторон не сложилась с нужной определённостью, даже если документ подписан обеими сторонами. У недействительного договора воля сложилась и сделка состоялась, но закон лишает её силы по конкретному основанию.

Второе различие — в том, что доказывают в суде. По незаключённости доказывают отсутствие соглашения по существенному условию, отсутствие регистрации или несоблюдение формы. По недействительности доказывают порок содержания, субъекта, воли или формы. Третье различие — в последствиях: у незаключённого договора обязательств не возникло, у недействительного они возникли и их аннулируют по статье 167 ГК РФ с возвратом полученного.

На практике эти различия решают исход спора: иск о недействительности при несогласованных существенных условиях суд оставит без результата, и наоборот — ссылка на незаключённость не сработает там, где стороны обо всём договорились, но сделка порочна.

Существенные условия — предмет договора, условия, которые закон называет существенными для этого вида, и всё, о чём попросила согласовать хотя бы одна сторона (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Закон уточняет это для отдельных договоров: предмет и цена в купле-продаже недвижимости (статьи 554 и 555), предмет аренды (статья 607), цена аренды здания (статья 654), наименование и количество товара в поставке (статья 465).

Договор, подлежащий государственной регистрации, по общему правилу считается заключённым для третьих лиц с момента регистрации, а между сторонами обязательства могут возникнуть и до неё. Прокуратура приводит пример: в договоре аренды земельного участка нет описания участка, кадастрового номера и местонахождения — договор заключённым не признают.

Есть защита от недобросовестных ссылок: сторона, принявшая полное или частичное исполнение либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе ссылаться на его незаключённость (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). При споре о заключённости суд оценивает обстоятельства в пользу сохранения обязательств, а не их аннулирования, и исходит из разумности и добросовестности участников (пункт 7 информационного письма № 165).

Основания собраны в статьях 168–179 ГК РФ и разбиты по порокам. Порок содержания — сделка противоречит закону (статья 168), совершена для вида или прикрывает другую (статьи 170). Порок субъектного состава — недееспособный, малолетний, ограниченный судом в дееспособности (статьи 171, 172, 175, 176). Порок воли — заблуждение, обман, угроза, стечение тяжёлых обстоятельств (статьи 177–179). Порок формы — несоблюдение письменной формы там, где закон прямо связывает с этим недействительность, например кредитный договор (статья 820).

Сделка ничтожна, когда закон прямо говорит об этом, и тогда суд не нужен: недействительность наступает независимо от признания. Оспоримая сделка недействительна только по решению суда (статья 166 ГК РФ).

Последствие одно: каждая сторона возвращает другой всё полученное по сделке, а если вернуть в натуре нельзя — возмещает стоимость (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Дополнительно проигравшая сторона возмещает реальный ущерб.

Если подпись на договоре поставило другое лицо, общей воли сторон на сделку нет: юридического факта заключения не возникает, и договор признают незаключённым. Проверяют это экспертизой подписи, а не спором о пороках сделки.

Практический вывод для собственника: прежде чем идти в суд с иском о недействительности, проверьте, есть ли вообще заключённый договор. Иск об основании из статей 168–179 при несогласованных существенных условиях суд оставит без результата.