Недвижимое имущество для налога на имущество

Коротко

Объектом налогообложения для российских организаций признаётся недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объекта основных средств по правилам бухгалтерского учёта. Это общее правило пункта 1 статьи 374 НК РФ; из него есть исключения, а для отдельных объектов налоговая база определяется по кадастровой стоимости.

Что считается объектом налога

Налог на имущество организаций платят с недвижимости, облагаемой по среднегодовой или кадастровой стоимости. Для среднегодовой стоимости важен учёт объекта как основного средства; для кадастровой — установленные законом права на объект и его вид. Движимое имущество, включая машины, оборудование и транспорт, объектом этого налога не является. Земельные участки и иные природные объекты тоже выведены из-под налога.

Для налога важны вид недвижимости, права организации на неё и способ определения налоговой базы. Учёт как основного средства имеет значение для объектов, облагаемых по среднегодовой стоимости. Если объект недвижимости ещё не зарегистрирован в ЕГРН, но прочно связан с землёй и его нельзя переместить без ущерба назначению, он может облагаться налогом — это подтверждает письмо ФНС России от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@.

Что не признаётся объектом налогообложения

Земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты, недра).
Объекты культурного наследия федерального значения — памятники истории и культуры.
Суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.
Движимое имущество, в том числе переданное в лизинг, — оно не относится к недвижимости.

Среднегодовая и кадастровая стоимость

По общему правилу налог считают со среднегодовой стоимости недвижимости. Для отдельных объектов налоговая база — кадастровая стоимость. В неё входят административно-деловые центры, торговые комплексы и помещения в них, а также другие объекты, перечисленные в статье 378.2 НК РФ.

С 2026 года единые недвижимые комплексы можно включать в региональные перечни торгово-офисной недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. Перечень на текущий год региональные власти формируют не позднее 1 марта. Если объект попал в перечень, налог считают по кадастровой стоимости, даже если по среднегодовой он вышел бы меньше.

Частые вопросы

Облагается ли налогом недвижимость, не зарегистрированная в ЕГРН?

Да, если она отвечает признакам недвижимости и учтена на балансе как основное средство. Отсутствие записи в ЕГРН само по себе не освобождает от налога — ФНС разъясняла это письмом от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@.

Нужно ли платить налог с движимого имущества?

Нет. Движимое имущество, в том числе оборудование и транспорт, объектом налога на имущество организаций не признаётся. Налог платят только с недвижимости.

Как узнать, попал ли объект в перечень для кадастрового налога?

Перечень формирует уполномоченный орган субъекта РФ и публикует на своём официальном сайте. С 2026 года перечень на текущий год определяют не позднее 1 марта. Если объекта в перечне нет, налог считают по среднегодовой стоимости, кроме случаев, когда кадастровая стоимость применяется напрямую по статье 378.2 НК РФ.

Платят ли налог с квартиры, которая числится на балансе организации?

Квартира организации может облагаться по кадастровой стоимости и без учёта как основного средства, если для неё установлен кадастровый порядок. При среднегодовой базе значение имеет учёт в составе основных средств. Для жилых помещений, не указанных в статье 378.2 НК РФ, налоговая база — среднегодовая стоимость, если регион не установил кадастровый порядок для жилья.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Налог на имущество считают с баланса, а не с ощущений

Соберу финансовую модель, в которой видно стоимость каждого объекта

Собственник видит налог на имущество одной суммой в декларации и не понимает, какой объект сколько стоит в расходах. Я считаю юнит-экономику по каждому объекту недвижимости: арендную выручку, расходы на содержание, налог и чистый результат.

Вы получаете расчёт по каждой позиции и точку безубыточности, после которой объект начинает приносить деньги. Это для собственников коммерческой недвижимости, которые хотят видеть, что будет с деньгами при покупке, продаже или смене режима налогообложения.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»