НДФЛ с аренды помещения у физического лица

Арендная плата за помещение — доход физического лица от сдачи имущества в аренду на территории России (подпункт 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса). Платит налог не арендодатель из своего кармана, а арендатор: он удерживает НДФЛ из начисленной суммы и перечисляет её в бюджет. На руки собственник получает арендную плату минус налог.

Правило работает и для общества, и для предпринимателя-арендатора: статус налогового агента не зависит от того, на какой системе налогообложения работает арендатор. Собственник сам считает и платит налог только тогда, когда арендатор — другое физическое лицо или иностранная организация без статуса агента.

Переложить налог на арендодателя нельзя. Условие договора о том, что физлицо само считает и уплачивает НДФЛ, ничтожно: так писали Минфин в письмах от 02.06.2015 № 03-04-06/31829 и от 05.04.2018 № 03-04-06/22216, и на это же указывает пункт 5 статьи 3 и статья 226 Налогового кодекса.

Налогообложение по договору аренды с физическим лицом строится на одном правиле: ООО как арендатор — источник выплаты и налоговый агент. Его обязанности — исчислить НДФЛ с арендной платы, удержать его при фактической выплате и перечислить в бюджет, а затем отчитаться в 6-НДФЛ. Кто сдаёт помещение — физлицо без статуса предпринимателя, для этой обязанности не важно.

У арендодателя по такому договору обязанностей перед инспекцией по аренде нет: налог за него платит ООО. Свою часть НДФЛ он не считает и 3-НДФЛ по арендным суммам не подаёт.

Сама аренда у ООО — расход по налогу на прибыль: арендные платежи входят в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, и подтверждаются договором, актом приёма-передачи и платёжными поручениями. НДС в этой ситуации не возникает: физлицо, не являющееся предпринимателем, плательщиком НДС не является.

Для налогового резидента России применяется прогрессивная шкала пункта 1 статьи 224 Налогового кодекса: 13 % — до 2,4 млн ₽ годовой базы, дальше 15 %, 18 %, 20 % и 22 % на превышение. Повышенная ставка действует только на сумму сверх порога, а не на весь доход.

Нерезиденту по общему правилу считают по ставке 30 % (пункт 3 статьи 224). Исключения для отдельных категорий — граждан ЕАЭС, работающих по патенту, участников программы переселения — смотреть в пункте 3.1 статьи 224: для них действует та же шкала, что и для резидентов.

Ставка зависит от совокупного годового дохода физлица, а не только от аренды. Арендатор учитывает выплаченные им доходы по соответствующим базам, а доходы собственника от других налоговых агентов в свой расчёт не включает: ФНС учтёт их по итогам года и при необходимости направит уведомление на доплату.

В договоре аренды пишут сумму арендной платы и отдельной строкой — что арендатор исполняет обязанности налогового агента: исчисляет, удерживает и перечисляет НДФЛ. Формулировка «арендодатель уплачивает НДФЛ самостоятельно» не работает и может обернуться доначислением налога, пеней и штрафа арендатору.

Полезно заранее договориться, что считается арендной платой, а что — возмещением коммунальных расходов. Коммунальные платежи по счётчикам лучше вынести в отдельный пункт с порядком подтверждения: счета ресурсоснабжающих организаций, показания счётчиков, акты. Тогда при проверке будет видно, что это не замаскированная часть арендной платы.

Если в договоре есть обеспечительный платёж, стоит указать условия, при которых арендодатель возвращает его арендатору, и случаи, когда платёж засчитывается в счёт обязательств по договору. Это снимает вопрос, почему с залога не удержан налог.

Вот как выглядит рабочий пункт договора: «Арендная плата составляет 80 000 рублей в месяц. Арендатор как налоговый агент исчисляет, удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ с арендной платы в порядке, установленном Налоговым кодексом. Арендодателю выплачивается арендная плата за вычетом удержанного налога».

Второй пункт — про коммунальные: «Расходы на коммунальные услуги, определённые по показаниям приборов учёта, арендатор оплачивает сверх арендной платы по счетам ресурсоснабжающих организаций и возмещает их арендодателю на основании подтверждающих документов. Эти суммы доходом арендодателя не являются».

Третий — про залог: «Обеспечительный платёж возвращается арендатору при прекращении договора, если отсутствуют основания для его зачёта в счёт обязательств арендатора». Такой набор пунктов закрывает три главных вопроса проверки: с чего удержан налог, почему не удержан с коммунальных и почему не удержан с залога.

Суммы в примере — только иллюстрация структуры, размер арендной платы стороны определяют сами.

Аренда недвижимости у физического лица для арендатора заканчивается не платежом, а отчётностью. По арендным выплатам он отчитывается в расчёте 6-НДФЛ: арендная плата входит в общую базу по этому физлицу. В годовой отчётности доход от аренды показывают помесячно с кодом 1400 — так его отражают в приложении со справкой о доходах.

Налог перечисляют в составе единого налогового платежа в те же сроки, что и НДФЛ с зарплаты: два раза в месяц, по правилам статьи 226 Налогового кодекса. Точные даты лучше сверять с действующей редакцией статьи и разъяснениями ФНС на год платежа.

Инспекция сверяет 6-НДФЛ, состояние единого налогового счёта и банковские операции. Если арендные платежи идут, а налог с них не удержан, приходит требование о пояснениях. Документы по аренде — договор, акты приёма-передачи, платёжные поручения — стоит хранить не меньше пяти лет.