Можно ли заключить договор аренды с физическим лицом на нежилое помещение

Коротко

Да. Собственник — физическое лицо, в том числе без статуса предпринимателя, вправе сдать своё нежилое помещение в аренду. Договор аренды недвижимости заключают письменно, а право аренды на срок год и больше подлежит государственной регистрации. Доход от сдачи физлицо декларирует и платит с него НДФЛ, если не работает на НПД или патенте.

Кто может быть арендодателем

Статус предпринимателя для сдачи собственного помещения не нужен: собственник распоряжается своим имуществом как физлицо. Арендатор — любое лицо: ООО, ИП или другой гражданин.

Ответ на главный вопрос зависит не от статуса арендодателя, а от самого объекта. Помещение должно быть нежилым по документам: назначение указано в выписке ЕГРН. Если это квартира или жилой дом, сдать их под офис или магазин нельзя без перевода в нежилое.

Что проверить до подписания

Выписку ЕГРН: собственник, назначение «нежилое», площадь, кадастровый номер, обременения и аресты.
Основание владения, если собственник не единственный: согласие супруга на сделку по общему имуществу, решение других собственников при долевой собственности.
Технический план и фактическое состояние: электричество, вода, отопление, вентиляция, пожарная сигнализация — под вид деятельности арендатора.
Обременения и права третьих лиц: действующая аренда, залог, сервитут, аренда части помещения.
Для помещений в многоквартирном доме — что это нежилое помещение по документам, а не квартира.

Как оформить договор

Договор аренды недвижимости заключают в письменной форме единым документом, даже если арендатор — физлицо или ИП. В тексте описывают объект так, чтобы его можно было точно определить: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номера помещений по плану.

Срок стороны выбирают сами. Если он год и больше, право аренды регистрируют в Росреестре, иначе договор не считается заключённым для третьих лиц. Договор на меньший срок регистрировать не нужно.

Что прописать в договоре

Объект: адрес, кадастровый номер, площадь, план или схема с выделенной частью, если сдаётся не всё помещение.
Срок аренды и порядок продления; для аренды на неопределённый срок — порядок отказа от договора.
Арендная плата, дата и способ оплаты, что входит в плату: коммунальные услуги, эксплуатация, охрана.
Кто платит налоги с дохода и как арендодатель подтверждает статус: НПД, патент или НДФЛ.
Депозит, штрафы, порядок возврата помещения, распределение расходов на ремонт.
Реквизиты и подписи; для физлица — паспортные данные, для компании — данные руководителя и основание полномочий.

Налоги арендодателя-физлица

С дохода от сдачи помещения физлицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале: для налогового резидента — 13 % с базы до 2,4 млн ₽ в год, 15 % с части от 2,4 до 5 млн ₽, 18 % с части от 5 до 20 млн ₽, 20 % с части от 20 до 50 млн ₽ и 22 % с части свыше 50 млн ₽. Компания-арендатор в этом случае становится налоговым агентом: удерживает налог из арендной платы и перечисляет в бюджет, а арендодателю платит уже за вычетом.

Другой вариант — самозанятость: НПД к доходу от сдачи нежилого помещения не применяется. Для такого дохода выбирают другой подходящий налоговый режим. На НПД арендодатель не платит НДФЛ с этого дохода и не сдаёт декларацию.

Предприниматель на патенте платит стоимость патента по ставке 6 % от потенциального дохода, установленного региональным законом.

Если помещение в жилом доме

Квартиру под офис сдать нельзя: назначение в ЕГРН — «жилое». Сначала помещение переводят в нежилое по правилам главы 3 Жилищного кодекса: согласие всех собственников примыкающих помещений, проект перепланировки, решение органа местного самоуправления.

Нежилое помещение в многоквартирном доме сдавать можно, но нужно проверить, что его назначение и фактическое использование не нарушают права жильцов и требования пожарной безопасности.

Налоговый режим арендодателя

	НДФЛ	НПД для нежилого помещения не применяется	Патент ИП
Кто платит	Физлицо или ИП на общем режиме	Физлицо или ИП	Только ИП
Ставка	Для резидента: 13 % до 2,4 млн ₽, затем 15 %, 18 %, 20 % и 22 % с частей базы выше установленных порогов	6 % с организаций и ИП, 4 % с физлиц	6 % от потенциального дохода по региональному закону
Кто удерживает	Компания-арендатор как налоговый агент	Сам арендодатель через приложение	Сам ИП
Декларация	Подаёт арендатор-агент; если арендатор — физлицо, арендодатель сам	Не нужна	Не нужна, но нужен учёт доходов
Предел дохода	Нет	Не больше 2,4 млн ₽ в год	Лимит ПСН по доходам, установленный НК

Частые вопросы

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом без ИП?

Да. Собственник-физлицо сдаёт помещение как гражданин. Компания-арендатор удерживает с платы НДФЛ и перечисляет его в бюджет; физлицо получает сумму за вычетом налога.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Если срок аренды — год и больше, право аренды регистрируют. Договор на меньший срок регистрации не требует. Регистрацию оплачивает сторона по договорённости, обычно арендатор.

Можно ли сдать часть нежилого помещения?

Да, если часть выделена на плане и описана в договоре так, что объект можно точно определить. Иначе суд может признать предмет договора несогласованным.

Что будет, если сдать квартиру под офис?

Сделку могут признать недействительной, а использование жилого помещения под промышленное производство или офис запрещено статьёй 288 ГК и статьёй 17 ЖК. Сначала нужно перевести помещение в нежилое.

Может ли арендатор выкупить помещение по договору аренды?

Только если в договоре есть условие о выкупе или отдельный договор купли-продажи. Аренда сама по себе права выкупа не даёт.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор аренды должен работать без сюрпризов

Соберу ИИ-агента, который проверит документы и напомнит о сроках

Аренда нежилого помещения тянет за собой документы: выписки, акты, счета, сроки оплаты и продления. Я собираю ИИ-агента под одну задачу — например, сверять реквизиты и условия договоров, разбирать заявки или готовить сводку по платежам.

Агента подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же операция повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»