Аренда основных средств в бухгалтерском учёте
Коротко
Аренда основных средств в бухгалтерском учёте — это отражение имущества, переданного за плату во временное пользование, по правилам ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» (приказ Минфина от 16.10.2018 № 208н). Стандарт применяют обе стороны договора: арендодатель продолжает числить объект у себя и начисляет амортизацию, а арендатор ставит на баланс не сам объект, а право пользования активом и обязательство по аренде.
Когда договор аренды попадает под стандарт
ФСБУ 25/2018 применяют исходя из сущности договора, а не его названия. Объект учёта аренды возникает, когда одновременно выполнены условия пунктов 1 и 2 стандарта: предмет аренды определён в договоре и его нельзя заменить по единоличному решению арендодателя; в договоре установлен срок аренды, и действия сторон ограничены этим сроком; арендатор может получать экономические выгоды от использования предмета; арендатор сам определяет, как и для какой цели использовать актив, если это не задано техническими характеристиками объекта.
Бессрочный договор объектом учёта аренды не признаётся: если срок не определён, правила стандарта к нему не применяют. Учреждения бюджетной сферы ведут учёт аренды по своему стандарту, а не по ФСБУ 25/2018.
Что делает арендатор
- Признаёт право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде на дату получения предмета аренды; единица учёта — объект аренды, как правило один договор — один объект.
- Включает в стоимость права первоначальную оценку обязательства по аренде, платежи, перечисленные до получения имущества, затраты на доведение имущества до пригодного к использованию состояния и оценочное обязательство по демонтажу (п. 13 ФСБУ 25/2018).
- Амортизирует ППА по правилам ФСБУ 6/2020. Ликвидационную стоимость определяет по ожидаемым поступлениям и затратам при выбытии; при отсутствии ожидаемых существенных поступлений она равна нулю. Срок полезного использования устанавливают с учётом условий аренды и предполагаемого перехода собственности.
- Пересматривает стоимость ППА и обязательство по аренде при изменении срока аренды, её условий или величины арендных платежей (п. 21 ФСБУ 25/2018).
- Может не признавать ППА и обязательство по аренде при упрощённом учёте — например, по краткосрочным договорам и аренде малоценных объектов; тогда арендные платежи идут в расходы.
Что делает арендодатель
При операционной аренде арендодатель сохраняет объект в учёте и продолжает начислять амортизацию. При финансовой аренде он признаёт инвестицию в аренду и списывает переданный актив, если тот ранее учитывался у него. Начисленную амортизацию он отражает по кредиту счёта 02 «Амортизация основных средств» и дебету счёта 91 «Прочие доходы и расходы».
Стандарт делит аренду у арендодателя на два вида. При операционной аренде инвестицию в аренду в учёте не отражают: арендодатель признаёт доходы в виде арендных платежей и начисляет амортизацию по переданным объектам. При неоперационной, то есть финансовой, аренде он показывает инвестицию в аренду по чистой стоимости, признаёт в доходах проценты по инвестиции, а арендные платежи в доходах не учитывает (п. 24 ФСБУ 25/2018).
Признак операционной аренды — экономические выгоды и риски по имуществу остаются у арендодателя: имущество передают на срок, значительно меньший срока его эксплуатации, платежи несопоставимы со стоимостью объекта и не покрывают её, а собственность при продлении договора остаётся у прежнего владельца. Когда выгоды и риски переходят к арендатору, аренда становится финансовой.
Операционная и финансовая аренда у арендодателя
| Операционная аренда | Финансовая аренда | |
|---|---|---|
| Экономические выгоды и риски | У арендодателя | У арендатора |
| Инвестиция в аренду | В учёте не отражается | Отражается по чистой стоимости |
| Доход | Арендные платежи | Проценты по инвестиции в аренду |
| Амортизация объекта | Начисляет арендодатель | Переданный актив списывается при признании инвестиции в аренду; арендодатель начисляет проценты по инвестиции |
| Типичный пример | Здание, офис, парковочное место | Лизинг |
Амортизация и налог на имущество
При операционной аренде арендодатель продолжает амортизировать объект. При финансовой аренде он признаёт инвестицию в аренду, а арендатор амортизирует право пользования активом по правилам ФСБУ.
Налог на имущество по объекту, сданному в операционную аренду, платит арендодатель: объект не списывается с его баланса и продолжает числиться в составе основных средств, а плательщиком налога признаётся тот, у кого имущество учтено (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Частые вопросы
Арендованное основное средство — это чей актив?
Собственника. Право собственности к арендатору не переходит (статьи 606 и 608 ГК РФ). Арендатор отражает у себя не объект, а право пользования активом и обязательство по аренде.
Кто начисляет амортизацию по арендованному основному средству?
При операционной аренде объект амортизирует арендодатель. При финансовой аренде арендодатель признаёт инвестицию в аренду, а арендатор амортизирует право пользования активом.
Применяют ли ФСБУ 25/2018 к бессрочному договору аренды?
Нет. Если срок аренды не определён, предмет договора не признаётся объектом учёта аренды, и правила стандарта к такому договору не применяют.
Можно ли арендатору не ставить право пользования активом на баланс?
Можно при упрощённом учёте — например, по краткосрочным договорам и аренде малоценных объектов. Тогда арендные платежи признают расходом, а ППА и обязательство по аренде в учёте не появляются.
Что меняется в учёте, если условия аренды пересмотрели?
Стоимость права пользования активом и обязательство по аренде пересматривают при изменении срока аренды, её условий или величины арендных платежей (п. 21 ФСБУ 25/2018). Если обязательство уменьшается сверх балансовой стоимости ППА, разницу учитывают как доходы текущего периода.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Аренда видна в отчётности, а деньги — в модели
Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте и канале
Аренда основных средств ложится в расходы, и по общей выручке не видно, окупает ли себя каждый объект. Я считаю юнит-экономику по товарам, услугам, клиентам и каналам после всех расходов: себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.
Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.