Оплата аренды физ лицу от юр лица: НДФЛ

Арендодатель-физлицо получает деньги от организации, а организация — налоговый агент. Она считает НДФЛ, вычитает его из арендной платы и переводит в бюджет. Переложить эту обязанность на человека нельзя, даже если в договоре написано, что налог платит сам арендодатель.

Правило о самостоятельной уплате из подпункта 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ касается случаев, когда доход выплачивает не налоговый агент, например иностранная организация. Российская компания налоговым агентом является, поэтому НДФЛ удерживает она — на это прямо указывает ФНС в разъяснениях по договорам аренды.

У компании при аренде квартиры у человека налог один — НДФЛ с арендной платы, удержанный как налоговым агентом. Страховых взносов на эту выплату нет: передача имущества в пользование не входит в объект обложения (пункт 4 статьи 420 НК РФ). У самого арендодателя других налогов с этой платы тоже нет — НДФЛ за него уже заплатила компания.

Если квартира нужна для сотрудника, отдельный вопрос — доход самого сотрудника. Когда компания снимает жильё и предоставляет его работнику бесплатно, у работника возникает доход в натуральной форме (статья 211 НК РФ): НДФЛ с него удерживают из любых денежных выплат в его пользу, но не более половины суммы выплаты (пункт 4 статьи 226 НК РФ). Если же сотрудник снимает квартиру сам и получает от компании компенсацию, это уже выплата в его пользу, и налог зависит от того, как она оформлена в трудовом договоре.

Для налогового резидента России доход от аренды входит в основную налоговую базу, к которой применяется прогрессивная шкала статьи 224 НК РФ: 13 % до 2,4 млн ₽ за год, дальше ставка растёт, и повышенная ставка действует только на превышение. Арендодатель вправе заявить стандартные и социальные вычеты, тогда налоговая база уменьшается.

Нерезидент платит по общему правилу 30 % (пункт 3 статьи 224 НК РФ). Налог считают в полных рублях, удерживают из суммы к выплате, а перечисляют в бюджет в сроки, установленные пунктом 6 статьи 226 НК РФ: за выплаты с 1-го по 22-е число — до 28-го числа этого месяца, за выплаты с 23-го по последнее число — до 5-го числа следующего месяца, за 23–31 декабря — в последний рабочий день года.

В договоре аренды пишут состав платежей: сколько составляет собственно арендная плата, что относится к коммуналке по счётчикам, кто оплачивает ремонт и капитальные улучшения. Чем яснее разделены суммы, тем проще доказать, что часть выплат — не доход арендодателя.

Из документов нужны договор с актом приёма-передачи имущества, документы об оплате коммунальных услуг с показаниями счётчиков, акты выполненных работ и чеки на ремонт. Выплаты арендодателю фиксируют расчётными документами или ведомостью. НДФЛ с арендной платы отражают в расчёте 6-НДФЛ: доход — в периоде выплаты, налог — в строках исчисленного и удержанного.