Купить квартиру с НДС на юридическое лицо
Коротко
Квартира с НДС — это квартира, которую продаёт плательщик налога на добавленную стоимость и которая не подпадает под освобождение статьи 149 Налогового кодекса. Покупателю-организации важно понять две вещи до сделки: есть ли в цене налог и сможет ли компания принять его к вычету. От этого зависит реальная стоимость покупки и сумма, которая останется на балансе.
Когда в цене квартиры появляется НДС
Общее правило статьи 146 Налогового кодекса: реализация товаров, работ и услуг на территории России — объект НДС. Для жилья действует исключение: статья 149 освобождает от налога продажу жилых домов, жилых помещений и долей в них. Поэтому квартира от застройщика или от гражданина чаще всего идёт без НДС.
Налог появляется там, где продавец сам не подпадает под освобождение или продаёт не жилое помещение, а право требования, услугу или имущество, которое от льготы не освобождено. Тогда в договоре и счёте-фактуре будет отдельная строка налога.
С 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 %, она применяется ко всему, что не облагается по ставке 10 % или 0 % (пункт 3 статьи 164 Налогового кодекса). Если налог считается расчётным способом из суммы с налогом, применяется ставка 22/122.
Коротко о главном
Налог платит продавец — плательщик НДС; покупатель получает цену с налогом или без него. В 2026 году общая ставка — 22 %, расчётная — 22/122. Продажа жилой квартиры освобождена от НДС по статье 149 Налогового кодекса.
Вычет у покупателя возможен, если компания — плательщик НДС по общим ставкам и покупка нужна для облагаемых операций. Компания на УСН с освобождением входной налог к вычету не принимает и учитывает его в стоимости.
Как считается налог в договоре
Есть два способа записать цену. Первый — цена без налога и НДС сверху: покупатель платит сумму по договору плюс налог. Второй — цена включает налог, и налог выделяют из неё по расчётной ставке.
Второй способ чаще встречается в договорах с гражданами и в объявлениях, где указана конечная сумма. Разница для компании существенная: во втором случае налог «спрятан» в цене, и от того, выделен он в документах или нет, зависит право на вычет.
Если продавец выставляет счёт-фактуру с налогом, покупатель получает основание для вычета при соблюдении условий статей 171 и 172 Налогового кодекса: товар принят к учёту, есть счёт-фактура, покупка используется в облагаемых операциях.
Что проверить до сделки
- Статус продавца: плательщик НДС или освобождённый по статье 145 Налогового кодекса. От этого зависит, будет ли в сделке налог.
- Формулировку цены в договоре: «в том числе НДС 22 %» или «НДС не облагается» со ссылкой на статью 149.
- Назначение покупки: квартира для перепродажи, для сдачи в аренду или для проживания сотрудников. От этого зависит право на вычет и учёт налога.
- Режим самой компании: общая система, УСН с освобождением или УСН со ставкой 5 % или 7 %. При освобождении и спецставках входной НДС к вычету не принимается.
- Наличие счёта-фактуры и корректность реквизитов: ошибки, которые не мешают идентифицировать стороны, товар, стоимость и сумму налога, вычету не препятствуют (пункт 2 статьи 169 Налогового кодекса).
Если компания на УСН
С 2025 года организации и индивидуальные предприниматели на УСН — плательщики НДС. В 2026 году освобождение действует, если доход за 2025 год не превысил 20 млн ₽; превышение 20 млн ₽ в 2026 году прекращает освобождение с 1-го числа следующего месяца (статья 145 Налогового кодекса).
Освобождённая компания входной налог к вычету не принимает и включает его в стоимость покупки (пункт 2 статьи 170 Налогового кодекса). Компания на спецставках 5 % или 7 % поступает так же по покупкам для операций, указанных в подпункте 8 пункта 2 статьи 170.
Компания, которая платит НДС по общим ставкам, вправе принять налог к вычету, если квартира приобретается для облагаемых операций. Для жилья это редкая ситуация: продажа квартир освобождена, и вычет по покупке для такой перепродажи не заявляется.
Частые вопросы
Квартира от застройщика всегда с НДС?
Нет. Продажа жилых помещений освобождена от НДС по статье 149 Налогового кодекса. Налог появляется, если продавец реализует не жилое помещение, а иной объект — например, право требования или услугу, — либо не подпадает под освобождение.
Можно ли принять НДС к вычету при покупке квартиры?
Можно, если компания — плательщик НДС по общим ставкам, есть счёт-фактура, квартира принята к учёту и используется в облагаемых операциях. При покупке для перепродажи жилья, освобождённой от налога, вычета не будет.
Что делать, если в договоре написано «НДС не облагается»?
Проверить основание: чаще всего это статья 149 Налогового кодекса. Если продавец обязан платить налог, но не выделил его, покупатель не получает счёт-фактуру и права на вычет.
Включается ли НДС в стоимость квартиры на балансе?
Если вычет не заявляется, налог включается в первоначальную стоимость основного средства или в стоимость покупки. Если вычет заявлен, налог на стоимость не относится.
Нужно ли платить НДС при последующей продаже квартиры компанией?
Продажа жилого помещения освобождена от НДС по статье 149 Налогового кодекса. Если компания продаёт не жильё, а иной объект, налог считается по общим правилам.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Стоимость покупки видна только в модели
Посчитаю, во что квартира обойдётся компании с налогами и без
Покупка недвижимости на юридическое лицо редко укладывается в одну строку: цена, НДС, налог на имущество, аренда, возврат вложений. Я собираю юнит-экономику объекта и финансовую модель, где видно, что будет с деньгами при каждом варианте использования.
Это для собственников, которые покупают недвижимость и хотят заранее увидеть точку безубыточности и срок возврата вложений, а не узнавать о них из отчёта через год.