Какие договоры регистрируются в Росреестре

Проходят регистрацию в Росреестре только те договоры, для которых обязанность прямо записана в законе. Это аренда недвижимости на срок не менее года, договор участия в долевом строительстве, договор об ипотеке, доверительное управление. Для дарения и ренты регистрируют переход права и предусмотренные законом обременения; договоры, заключённые с 1 марта 2013 года, отдельно не регистрируют. При найме жилья на срок не менее года регистрируют обременение. Остальные договоры с недвижимостью регистрации как сделки не подлежат — по ним вносят только запись о переходе права или об обременении.

В ЕГРН попадают два разных события. Первое — запись о сделке: в реестр вносят предмет, стороны, существенные условия и дату регистрации самого договора. Второе — запись о праве или обременении: кто собственник, у кого аренда, чей залог. Для аренды, ипотеки и долевого строительства нужны обе записи, для купли-продажи — только вторая.

Отсюда главная путаница: люди ищут, «регистрируется ли договор купли-продажи квартиры», и получают ответ «нет» — при этом без регистрации перехода права покупатель собственником не станет. Регистрация договора и регистрация права совпадают по действию, но не по смыслу.

С 1 марта 2013 года регистрация договора купли-продажи жилья не проводится: регистрируют только переход права к покупателю. То же с меной — запись появляется у каждого нового собственника по его объекту. Стороны подают заявление, и право возникает у покупателя с даты записи в ЕГРН, а не с даты подписания.

При дарении недвижимости по договору, заключённому с 1 марта 2013 года, регистрируют переход права к одаряемому; сам договор отдельно не регистрируют. Продавец, который ждёт «регистрацию договора», на самом деле ждёт запись о переходе права — для сделки это одно и то же действие, но в документах формулировки разные.

Без нотариуса не обойтись при отчуждении доли в праве на недвижимость, кроме случая, когда покупатель становится собственником всего объекта. Нотариус обязателен для сделок с имуществом несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица, для ренты, брачного договора и соглашения о разделе имущества супругов. Нотариальная форма не заменяет регистрацию: документ после удостоверения всё равно идёт в Росреестр.

С 1 июля 2026 года стороны договора об отчуждении недвижимости, прошедшие идентификацию через единую биометрическую систему, могут подать документы на регистрацию перехода и прекращения права дистанционно. Документы подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью. Бумажный договор в простой письменной форме подают не меньше чем в двух подлинниках: один возвращается правообладателю, второй остаётся в реестровом деле.