Как прописать в договоре аренды ответственность арендатора за пожарную безопасность

Формулировка без перечня обязанностей ничего не решает: при проверке инспектор спросит, кто назначил ответственного, где инструкции и журналы, кто проверил огнетушители. Если в договоре этого нет, каждая сторона доказывает своё, а сроки и деньги теряются.

Работает связка: в договоре перечислены действия арендатора, в приложении к договору — состояние помещения и оборудования на дату передачи, а исполнение подтверждено документами арендатора. Тогда и претензии арендодателя, и разговор с инспектором опираются на бумагу, а не на память.

За собственником логично закрепить здание целиком: системы оповещения и пожаротушения, внутренний противопожарный водопровод, эвакуационные выходы и пути движения, электрощитовые, капитальные работы и обслуживание общего имущества. В договоре пишут, кто и по какому графику проверяет эти системы и где хранят акты проверок.

Отдельно оговаривают электроснабжение. Ответственность за безопасную эксплуатацию электроустановок зависит от договора аренды и фактических действий сторон: если арендатор подключил своё оборудование и питает его от своей линии, это его зона, если неисправен ввод или общий щит — зона арендодателя.

К договору прикладывают акт приёма-передачи с описанием противопожарного состояния: где стоят датчики и огнетушители, сколько их, когда истекает срок службы, исправны ли краны, закрыты ли пути эвакуации, есть ли инструкции и журналы от прежнего пользователя. Акт подписывают обе стороны, к нему добавляют фото.

Акт защищает обе стороны. Арендатор не отвечает за то, что было сломано до заезда, а арендодатель видит, в каком состоянии помещение вернули. При споре о причине пожара такой акт вместе с журналами и приказами арендатора становится основной доказательной базой.

Условие договора не снимает с собственника ответственности перед третьими лицами и надзором: собственника могут привлечь по части 1 статьи 20.4 КоАП, даже если по договору за пожарную безопасность отвечает арендатор. Верховный суд в определении от 20.11.2018 № 5-КГ18-227 указал, что договор аренды с обязанностью арендатора содержать имущество в надлежащем состоянии сам по себе не освобождает собственника от ответственности за вред третьим лицам.

По статье 38 закона № 69-ФЗ к ответственности могут привлечь и собственника, и арендатора — смотря чьё действие или бездействие привело к нарушению. Поэтому договор распределяет работу и расходы, а не перекладывает публичную ответственность целиком.