Где регистрируют договор аренды нежилого помещения на срок более года

Коротко

Договор аренды нежилого помещения, заключённый на срок год и более, регистрируют в Росреестре. Заявление подаёт любая из сторон — и арендатор, и арендодатель; принять документы может МФЦ, а запись в реестр вносит Росреестр.

Куда идти за регистрацией

Регистрацию проводит Росреестр: он вносит запись в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор стороны приносят не в Росреестр, а в многофункциональный центр — МФЦ: там принимают документы, проверяют состав пакета и передают их в ведомство. Записаться можно и напрямую в Росреестр, но удобнее через МФЦ.

Регистрируют не аренду как отношение, а сам договор: в реестре появляется обременение — право аренды на помещение. По пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда от 01.06.2000 № 53 распространяет это правило на аренду нежилых помещений.

Что взять с собой в МФЦ

Заявление о государственной регистрации договора аренды — от арендатора, арендодателя или обоих сразу.
Договор аренды в нужном числе экземпляров: один остаётся в реестровом деле, остальные возвращают сторонам с отметкой о регистрации.
Документы, подтверждающие право собственности арендодателя на помещение, если сведения о нём не внесены в реестр недвижимости.
Паспорта сторон, а для организаций — документы о полномочиях подписанта и учредительные документы.
Согласие третьих лиц, если помещение в залоге или аренда требует такого согласия по закону или договору.
Квитанция об уплате государственной пошлины: её размер определяет статья 333.33 Налогового кодекса, платят за регистрацию договора.

Кто подаёт заявление

Заявление может подать и арендатор, и арендодатель — закон не закрепляет это право за собственником. Если заявление подаёт одна сторона, вторая всё равно должна знать о регистрации: без её воли договор не появится в реестре, а разногласия решает суд.

Практичнее подавать совместно: так обе стороны сразу получают экземпляр договора с отметкой о регистрации и видят, что обременение внесено. Срок регистрации и порядок приостановки устанавливает Закон о государственной регистрации недвижимости — эти сроки стоит уточнить в МФЦ при подаче, потому что они зависят от способа подачи и состава документов.

Когда регистрация обязательна

Если договор заключён на срок год и более, регистрация обязательна. Договор на срок с 1 января по 31 декабря одного года тоже считается заключённым на год и регистрируется. Договор с 1 января по 30 декабря — меньше года, регистрировать не нужно; на это есть и судебная практика, например постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.01.2014 по делу № А10-1571/2013.

Договор без указания срока считается заключённым на неопределённый срок и регистрации не требует. Если договор на срок меньше года распространяется на прошлые отношения сторон, регистрировать его всё равно не нужно.

Аренда зданий и сооружений, помещений в них и земельных участков подчиняется тем же правилам: срок от года — регистрация. Для земельного участка это прямо следует из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса.

Что будет без регистрации

Договор аренды нежилого помещения на срок год и более без регистрации не считается заключённым. Это значит, что без регистрации аренду, как правило, нельзя противопоставить третьим лицам, не знавшим о ней, при этом между сторонами условия соглашения могут действовать, если они приступили к его исполнению.

Регистрация нужна и для того, чтобы обременение было видно третьим лицам: покупатель помещения, залогодержатель или новый арендатор увидят запись в реестре. Обещание аренды без записи в реестре покупателя не остановит.

Частые вопросы

Можно ли зарегистрировать договор аренды нежилого помещения через МФЦ?

Да. МФЦ принимает заявление и документы, передаёт их в Росреестр, а после регистрации выдаёт экземпляры договора с отметкой. Запись в реестр вносит Росреестр, а не МФЦ.

Кто должен подавать заявление — арендатор или собственник?

Любой из них: закон разрешает подать заявление обеим сторонам. Совместная подача удобнее — обе стороны сразу получают документы с отметкой о регистрации.

Нужно ли регистрировать договор на 11 месяцев?

Нет. Обязательна регистрация договора на срок год и более. Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно, даже если стороны рассчитывают продлевать его.

Что будет, если договор на два года не зарегистрировать?

Обременение не попадёт в реестр, и аренду, как правило, нельзя будет противопоставить третьим лицам, не знавшим о ней. Между сторонами условия соглашения могут действовать, если они приступили к его исполнению.

Нужна ли регистрация, если договор заключён на неопределённый срок?

Нет. Регистрация нужна, когда в договоре указан срок год и более. Без указания срока договор считается заключённым на неопределённый срок.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор аренды — часть рутины, которую можно передать программе

Соберу ИИ-агента, который разбирает договоры и заявки

Пока регистрация идёт, в компании копятся договоры, заявки и письма, которые кто-то разбирает вручную. Я собираю ИИ-агента под одну понятную задачу: он разбирает заявку, сверяет документы или готовит расчёт от начала до конца.

Агента подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же задача повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»