Форс-мажор в договоре аренды
Коротко
Форс-мажор в договоре аренды — это раздел, который перечисляет чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства и описывает, что стороны делают, когда они наступили: как уведомляют друг друга, освобождаются ли от ответственности и можно ли расторгнуть договор. Само понятие задаёт пункт 3 статьи 401 ГК: при предпринимательской деятельности сторона отвечает за нарушение, если не докажет, что исполнить обязательство оказалось невозможно из-за непреодолимой силы.
Что закон считает непреодолимой силой
Пункт 3 статьи 401 ГК освобождает от ответственности, если надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Пленум Верховного суда в пункте 8 постановления от 24.03.2016 № 7 разъяснил два признака: чрезвычайность — исключительность обстоятельства, его наступление не является обычным в конкретных условиях; непредотвратимость — объективная невозможность избежать обстоятельства или его последствий для любого участника оборота, ведущего такую же деятельность.
Там же перечислено, что к непреодолимой силе не относится: нарушение обязанностей контрагентами, отсутствие на рынке нужных товаров, отсутствие у должника денег. Для аренды это значит, что проблемы с выручкой, падение спроса, долги покупателей и нехватка средств на арендную плату форс-мажором не признают.
Отдельно суды разбирают реконструкцию здания, в котором находится арендованное помещение: она форс-мажором не признаётся и относится к обычному предпринимательскому риску арендатора.
Что прописать в разделе о форс-мажоре
- Перечень обстоятельств: стихийные бедствия, пожары, военные действия, акты органов власти, запрещающие работу объекта или проезд, эпидемии и введённые из-за них ограничения. Перечень открытым не оставляйте: каждое обстоятельство должно поддаваться проверке документом.
- Срок, с которого обстоятельство считается форс-мажором, и порядок его подтверждения: кто выдаёт документ, в какой срок сторона его представляет.
- Обязанность уведомить вторую сторону: адрес, способ связи и срок. Уведомление, отправленное не на тот адрес электронной почты, суд не признает: в практике есть дела, где письмо ушло не по адресу из договора, и ссылка на форс-мажор не сработала.
- Последствия: приостановка исполнения на срок действия обстоятельства, освобождение от неустойки, право на отсрочку арендной платы или на расторжение договора.
- Право каждой стороны отказаться от договора, если обстоятельство длится дольше согласованного срока, и порядок возврата помещения и аванса.
Можно ли не платить аренду
Освобождение от ответственности и освобождение от платы — разные вещи. Пункт 3 статьи 401 ГК снимает ответственность за нарушение обязательства, но не отменяет само обязательство. Арендная плата обычно начисляется до прекращения договора. Если арендатор не мог пользоваться имуществом по причинам, за которые он не отвечает, вопрос о плате решают с учётом обстоятельств и закона.
Другое дело — когда помещением нельзя пользоваться по причинам, за которые арендатор не отвечает. Суды в таких случаях отказывают арендодателю во взыскании платы, если невозможность использования вызвана не виной арендатора и не форс-мажором, а иными причинами, например отсутствием ввода здания в эксплуатацию.
Последствия форс-мажора для арендной платы можно согласовать в договоре. Если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по причинам, за которые арендатор не отвечает, он также вправе потребовать уменьшения платы по закону.
Форс-мажор и другие основания прекратить аренду
| Форс-мажор по договору | Основания статьи 620 ГК | Отказ от бессрочного договора | |
|---|---|---|---|
| Норма | п. 3 ст. 401 ГК и раздел договора | ст. 620 ГК | п. 2 ст. 610 ГК |
| Кто заявляет | Любая сторона, которой мешает обстоятельство | Арендатор | Любая сторона |
| Что нужно | Чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство, подтверждённое документом | Недостатки имущества или препятствия в пользовании, за которые арендатор не отвечает | Только письменное предупреждение |
| Предупреждение | В срок из договора | По правилам договора | За 1 месяц, по недвижимости — за 3 месяца, если договор не устанавливает иной срок |
| Плата | По условиям договора: отсрочка, скидка или сохранение платы | Плата не начисляется за период, когда имуществом нельзя пользоваться | Плата до прекращения договора |
Как подтвердить обстоятельство
Форс-мажор доказывает сторона, которая на него ссылается. Документ зависит от обстоятельства: справка о пожаре, акт органа власти о запрете работы, решение о введении ограничений.
Сертификат о форс-мажоре выдаёт Торгово-промышленная палата, но сам по себе он не превращает обстоятельство в непреодолимую силу: суд оценивает признаки из пункта 3 статьи 401 ГК и пункта 8 постановления Пленума № 7 по существу.
Порядок уведомления важнее формулировок. Если договор требует письма на конкретный адрес, отправляйте именно туда и сохраняйте подтверждение отправки: без уведомления ссылка на форс-мажор в споре не работает.
Частые вопросы
Коронавирусные ограничения — это форс-мажор?
Сам факт ограничительных мер форс-мажором не признаётся. Суды отказывали арендаторам, которые расторгали договор из-за ограничений и не платили: расторжение с форс-мажором не связывали и взыскивали плату за односторонний отказ. Значение имеет, запретили ли власти именно работу объекта и на какой срок.
Реконструкция здания, где арендую помещение, — форс-мажор?
Нет. По разъяснению на основе пункта 3 статьи 401 ГК и постановления Пленума № 7 реконструкция объекта недвижимости форс-мажором не признаётся и относится к обычному предпринимательскому риску арендатора.
Пандемия, падение выручки, нехватка денег — можно сослаться?
Отсутствие денежных средств прямо названо в пункте 3 статьи 401 ГК среди обстоятельств, которые непреодолимой силой не являются. Падение выручки тоже не чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство.
Можно ли расторгнуть договор из-за форс-мажора?
Если такое право записано в договоре — да, в порядке и в сроки, которые там указаны. Статья 620 ГК даёт арендатору свои основания для расторжения, связанные с состоянием имущества, и стороны вправе добавить к ним другие основания в договоре.
Нужен ли сертификат Торгово-промышленной палаты?
Как подтверждение обстоятельства он полезен, но решает не он, а признаки непреодолимой силы: чрезвычайность и непредотвратимость. Суд проверяет их по документам о самом обстоятельстве.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор аренды должен защищать, а не подводить
Соберу ИИ-агента, который проверит договор до подписания
Раздел о форс-мажоре проверяют один раз при подписании, а уведомления и подтверждающие документы нужны в самый острый момент. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он сверяет договор с вашим чек-листом, отмечает пропущенные пункты и подсказывает, какие документы собрать по каждому обстоятельству.
Агента подключаю к вашей CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих договоров из вашей работы. Это для компаний, где договоры и заявки повторяются сотни раз в месяц.