Договор аренды предприятия: существенные условия

Статья 656 ГК РФ описывает предмет аренды предприятия: арендодатель отдаёт за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства, передаёт в порядке и пределах, определённых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землёй, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступает права требования и переводит долги, относящиеся к предприятию.

Отдельно оговорено: права арендодателя, полученные по лицензии на соответствующую деятельность, арендатору не передаются, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если в состав предприятия включены обязательства, которые арендатор не может исполнять без лицензии, арендодатель от них перед кредиторами не освобождается.

Арендодатель — собственник предприятия или лицо, управомоченное законом либо собственником сдавать комплекс в аренду. Арендатор — тот, кто принимает имущественный комплекс и ведёт на нём предпринимательскую деятельность, поэтому обе стороны действуют как бизнес, а не как потребители.

Передача прав владения и пользования имуществом, которое принадлежит другим лицам, в том числе землёй и другими природными ресурсами, идёт в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Если в комплексе есть чужая земля или оборудование, договор описывает основание, по которому арендодатель распоряжается ими.

Долги, относящиеся к предприятию, переводятся на арендатора. Когда перевод идёт без согласия кредитора, арендодатель и арендатор после передачи предприятия отвечают по таким долгам солидарно. Поэтому к договору прикладывают перечень всех долгов с кредиторами, характером, размером и сроками требований: этот перечень и определяет, за что стороны отвечают вместе.

Кредиторов по обязательствам, включённым в состав передаваемого предприятия, арендодатель уведомляет письменно. Отметка об исполнении этого требования в тексте договора фиксирует, что уведомление сделано до передачи комплекса.

Арендатор может без согласия арендодателя продавать, обменивать, отдавать во временное пользование или взаймы материальные ценности из состава арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу — при условии, что это не уменьшает стоимость предприятия и не нарушает других условий договора. На землю, воду и другие природные ресурсы это право не распространяется.

Если договором не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя менять состав комплекса, реконструировать, расширять и технически перевооружать его, увеличивая стоимость имущества. Неотделимые улучшения возмещают независимо от согласия арендодателя, если договор не устанавливает иной порядок. Суд может освободить арендодателя от возмещения по основаниям статьи 662 ГК РФ.