Чем отличается договор аренды от договора найма

Договор найма — самостоятельный вид договора, а не разновидность аренды. Отношения по найму жилья регулирует глава 35 ГК РФ, аренду имущества — глава 34. Поэтому спор о том, какая глава применяется, решает не название бумаги, а то, что в ней на самом деле происходит.

Второе отличие — кто на другой стороне. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин; юридическому лицу жилое помещение передают по договору аренды или иному договору, и использовать его компания вправе только для проживания граждан (статья 671 ГК РФ). Отсюда и разница в терминах: жильё гражданину сдают внаём, а компания берёт его в аренду.

Если в бумаге написано «аренда», а квартиру снял гражданин для себя, суд посмотрит на содержание: кто стороны, что за объект, для чего он нужен. Такой договор, скорее всего, будут толковать как наём жилья. И наоборот: офис в жилом доме, снятый компанией, — это аренда, как бы её ни назвали.

Поэтому проверяйте по тексту три вещи: объект (жилое или нет), сторону-пользователя (гражданин или организация) и цель (проживание или работа). Совпадение названия с содержанием избавит от спора о том, какие нормы применять.

Договор найма жилого помещения заключают в письменной форме (статья 674 ГК РФ). Требования регистрировать сам договор найма закон не устанавливает, но обременение права собственности, возникшее из договора найма, заключённого на срок не менее года, регистрируют в Росреестре: заявление подают не позднее чем через месяц со дня заключения договора (пункт 2 статьи 674 ГК РФ, части 2 и 4 статьи 51 Закона № 218-ФЗ).

У аренды свой счёт: договор аренды недвижимого имущества на срок не менее года подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное (статья 609 ГК РФ). Практический вывод для собственника квартиры: сдаёте жильё человеку — оформляйте наём и помните про месячный срок на регистрацию обременения при сроке от года; сдаёте помещение компании — смотрите на правила об аренде и на срок договора.