Договор аренды свыше 11 месяцев подлежит регистрации

Закон связывает регистрацию со сроком не менее года. Договор на 11 месяцев под это правило не попадает: он вступает в силу с подписания и работает без записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Одиннадцать месяцев — не обходной путь, а честный короткий срок. Прокуратура в своих разъяснениях прямо предупреждает не писать «год минус один день»: границу года суды считают по-разному, и такой договор рискует попасть под регистрацию.

Срок в год и больше регистрируют. Причём годом считают и период с 1-го числа месяца по 30-е или 31-е число предыдущего месяца следующего года, и срок с определённой даты до предшествующей даты следующего года (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Договор «с 1 апреля по 31 марта» — это год, и он подлежит регистрации.

Для нежилого помещения действует то же правило: короткий договор регистрировать не нужно. Если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока (пункт 1 статьи 609 ГК РФ), но сама по себе письменная форма регистрацию не вызывает.

Условие о сроке записывают однозначно: «Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его заключения» или «Срок аренды — 11 месяцев со дня передачи помещения по акту приёма-передачи». Такие формулировки прокуратура приводит как примеры и советует держаться именно их.

Если нужен долгий срок, а регистрация нежелательна, есть третий путь: заключить договор на неопределённый срок. Так и пишут — «заключён на неопределённый срок». Такой договор регистрации не требует.

Договор на 11 месяцев с автоматическим продлением на неопределённый срок регистрировать не нужно: продлённый на неопределённый срок договор под этот порядок не подпадает (пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Новый договор по истечении 11 месяцев заключать не обязательно.

Другое дело — продление на такой же срок, ещё 11 месяцев. Здесь суды смотрят на суть: при продлении договора аренды здания, заключённого на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока отношения сторон регулируются новым договором аренды, который регистрации не подлежит (пункт 10 того же письма № 59).

Осторожность нужна с формулировкой. Если в новой редакции договора сложить 11 месяцев и ещё 11 и записать общий срок, он станет годом и больше — и тогда регистрация по пункту 2 статьи 651 ГК РФ понадобится. Соглашение о продлении лучше писать как новый срок, а не как сумму двух.

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, считается заключённым с момента регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Пока записи нет, стороны не получают того, за что платят: договор не защищает арендатора при смене собственника и не действует для третьих лиц.

Налоги отсутствие регистрации не отменяет. ФНС доказывает аренду косвенными данными: банковскими переводами, сведениями Росреестра, показаниями свидетелей. Экономия на регистрации не превращает плату за помещение в подарок.

Регистрацию можно провести и позже. Но каждая сторона заинтересована в ней по-своему: арендатору она нужнее, у него больше рисков без записи, поэтому расходы часто ложатся на него. Кто подаёт документы и кто платит, договариваются заранее и записывают в договор.

Пошлину за регистрацию платит сторона, обратившаяся за ней, если в договоре не сказано иначе. Размер пошлины за регистрацию договора аренды недвижимости смотрите в статье 333.33 Налогового кодекса: там отдельные суммы для организаций и для граждан.