Договор аренды считается заключённым с момента государственной регистрации
Коротко
Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации — пункт 2 статьи 651 ГК РФ. Договор на срок меньше года регистрировать не нужно, он вступает в силу с подписания. Для третьих лиц незарегистрированный договор, подлежащий регистрации, юридических последствий не создаёт, а между самими сторонами обязательства возникают с момента согласования условий.
Что говорит закон
Общее правило — пункт 3 статьи 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента регистрации, если иное не установлено законом. Для аренды недвижимости срок регистрации задаёт статья 651 ГК РФ: договор аренды здания или сооружения на срок не менее года регистрируют, и с момента регистрации он считается заключённым.
Порог — ровно год. Договор на 11 месяцев, на 6 месяцев или на месяц регистрации не требует. Договор на год, на три года или на пять лет без регистрации не порождает последствий для третьих лиц: новый собственник здания, залогодержатель, покупатель на торгах о таком арендаторе не связаны.
Пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда от 25.12.2018 № 49 уточняет: в отсутствие регистрации договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения в отношениях между самими сторонами определяется по пунктам 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
Что нужно проверить перед подписанием
- Срок договора: если он год или больше, готовьте документы на регистрацию; если меньше года, регистрация не нужна.
- Форма: договор аренды здания или сооружения заключается одним документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).
- Кто подаёт заявление: с заявлением о государственной регистрации аренды может обратиться одна из сторон договора (часть 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- Что регистрируется: государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды.
- Продление: если дополнительным соглашением срок доводят до трёх лет, регистрируют договор в редакции соглашения — как одно регистрационное действие с пошлиной за регистрацию одной сделки.
Если договор на 11 месяцев продлили до трёх лет
Частая схема: подписали договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать, а потом дополнительным соглашением продлили срок до трёх лет. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ). С момента, когда соглашение определило срок аренды больше года, договор в редакции соглашения подлежит государственной регистрации.
Регистрируют не отдельное соглашение, а договор аренды в редакции дополнительного соглашения. Это одно регистрационное действие, и пошлина взимается за государственную регистрацию одной сделки.
Срок договора и регистрация
| Срок аренды | Регистрация | Когда договор заключён |
|---|---|---|
| Меньше года | Не требуется | С момента подписания и согласования условий |
| Год и больше | Обязательна (п. 2 ст. 651 ГК) | С момента государственной регистрации |
| Продлён соглашением до года и больше | Обязательна для договора в редакции соглашения | С момента регистрации договора в новой редакции |
| Договор на неопределённый срок | Регистрация не требуется | С момента подписания |
Что происходит между сторонами без регистрации
Пункт 5 постановления Пленума ВС № 49 и пункт 3 статьи 433 ГК РФ разделяют два круга: третьи лица и сами стороны. Для третьих лиц незарегистрированный договор, подлежащий регистрации, последствий не создаёт. Между сторонами, которые подписали договор в надлежащей форме, но не зарегистрировали его, обязательства возникают с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, — с получения акцепта.
Из этого следует практический вывод: арендатор, который заехал и платит, не может ссылаться на отсутствие регистрации, чтобы не платить, а арендодатель не может выселить его, сославшись на незаключённость. Сторона вправе требовать от другой регистрации сделки.
Для третьих лиц всё иначе: покупатель здания, который не знал об аренде, приобретает объект свободным от обязательств перед незарегистрированным арендатором.
Частые вопросы
Договор на 11 месяцев считается заключённым с момента регистрации?
Нет. Регистрация нужна для договора на срок не менее года (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Договор на 11 месяцев считается заключённым с момента подписания и согласования условий.
Мы подписали договор на три года, но не зарегистрировали. Он действует?
Для третьих лиц — нет: без регистрации он не влечёт для них юридических последствий. Между сторонами обязательства возникли с момента акцепта, и любая из сторон вправе требовать регистрации сделки.
Кто платит пошлину и подаёт документы?
С заявлением может обратиться одна из сторон договора (часть 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ). Распределение расходов на пошлину стороны закрепляют в договоре.
Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение о продлении?
Да, если в результате срок аренды стал год или больше. Регистрируют договор в редакции дополнительного соглашения, и это одно регистрационное действие.
Можно ли обойти регистрацию, подписав договор на 11 месяцев с автоматическим продлением?
Схема с автоматическим продлением на тот же срок не превращает договор в бессрочный: каждая пролонгация укладывается в 11 месяцев. Но если соглашением стороны сразу установили срок год и больше, регистрация обязательна.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор без регистрации — это риск, который видно не сразу
Соберу ИИ-агента, который проверит сроки и условия договоров
Пока договоры лежат в папках, сроки и оговорки о регистрации теряются. Я собираю ИИ-агента, который разбирает договоры аренды, сверяет срок, стороны и условия и показывает, где не хватает регистрации или соглашения.
Агент подключается к вашей CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяется на сотне настоящих документов из вашей работы. Это для компаний, где один и тот же тип договора повторяется десятки раз в месяц.