Договор аренды с самозанятым: как составить и что учесть
Коротко
Договор аренды с самозанятым — обычный договор аренды имущества, где арендодатель применяет налог на профессиональный доход. Для арендатора это значит, что с арендной платы не удерживают НДФЛ и не начисляют страховые взносы, а самозанятый платит налог сам: 4 % с поступлений от физлиц и 6 % — от компаний и ИП.
Кто и что может сдавать на НПД
Самозанятый вправе сдавать имущество в аренду, но не любое. Из жилых объектов на НПД идут квартиры, комнаты, дома и другие помещения, пригодные для постоянного проживания. Сдача нежилой недвижимости под налог на профессиональный доход не подпадает: для магазина, склада или офиса нужен ИП или общий режим у физлица.
По транспорту и оборудованию ограничение другое: имущество должно принадлежать самозанятому и использоваться им не для перепродажи. Годовой доход от всей деятельности на НПД, включая арендные платежи, не должен превышать 2,4 млн ₽. Превысили — право на режим теряется.
Что проверить у арендодателя до подписания
- Статус самозанятого: проверьте постановку на учёт как плательщика НПД. Применять НПД может и физлицо без статуса ИП, и индивидуальный предприниматель.
- Право собственности на объект или документ, по которому имущество передано самозанятому: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, ПТС на автомобиль.
- Что объект подходит под НПД: жилое помещение или движимое имущество, а не нежилое здание.
- Отсутствие действующего трудового договора между компанией-арендатором и самозанятым: работа по аренде бывшему работодателю не запрещена, но проверить это стоит, чтобы не спорить потом с инспекцией.
Что даёт договор арендатору
С выплат самозанятому организация не удерживает НДФЛ, не начисляет страховые взносы и не показывает человека в отчётности по взносам и персонифицированному учёту. Самозанятый платит налог с арендной платы сам и выдаёт чек через «Мой налог»: чек — подтверждение платежа и основание учесть расходы.
Договор нужен и для расходов: без письменного документа с ценой, сроком и предметом аренды инспекция снимет арендные платежи из базы по налогу на прибыль или УСН. Акт приёма-передачи имущества и чеки за каждый месяц дополняют договор.
Если арендодатель — бывший работник компании, аренда не превращается в оплату труда: передача имущества в пользование — не работа и не услуга. Но отношения должны выглядеть как аренда: отдельный договор, рыночная ставка, акты и чеки, а не ежемесячная выплата без документов.
Что записать в договор
Предмет с точными данными: адрес и характеристики помещения, марка, модель и государственный номер автомобиля, заводской номер оборудования. Без этого договор аренды недвижимости считают незаключённым.
Срок и порядок оплаты: дата платежа, реквизиты счёта самозанятого, размер арендной платы и порядок её изменения. Отдельно — кто платит коммунальные услуги и содержание имущества.
Обязанность арендодателя выдавать чек на каждую арендную плату и последствия просрочки платежа: пени или неустойку.
Порядок возврата имущества: срок, состояние, состав акта приёма-передачи при выезде.
Частые вопросы
Можно ли сдать нежилое помещение как самозанятый?
Нет. На НПД идут только жилые помещения и движимое имущество. Для офиса, склада или магазина НПД не применяют. Физлицо платит НДФЛ по применимой ставке; если арендатор — организация или ИП, налог обычно удерживает и перечисляет арендатор как налоговый агент.
Удерживает ли компания НДФЛ с арендной платы самозанятому?
Нет. Самозанятый платит налог на профессиональный доход сам, а арендатор не выступает налоговым агентом и не сдаёт по этим выплатам отчётность по НДФЛ.
Нужен ли чек на аренду?
Да. Самозанятый формирует чек в «Мой налог» на каждое поступление арендной платы. Для арендатора чек — документ, подтверждающий расход.
Что будет, если доход самозанятого превысит 2,4 млн ₽?
Право на НПД теряется со дня превышения лимита. Доходы, полученные до этой даты, облагаются по прежним правилам; с даты утраты права применяют другой порядок налогообложения. Дальше арендодатель платит налоги по общему режиму или регистрируется как ИП, а арендатору стоит проверить, что чеки за последние месяцы выданы правомерно.
Можно ли арендовать машину у сотрудника-самозанятого?
Да. Аренда автомобиля без экипажа — передача имущества, а не услуга, поэтому запрет на работу у бывшего работодателя сюда не относится. Нужны документы на машину, акт приёма-передачи и чеки на арендную плату.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Аренда оформлена, а рутина осталась
Соберу ИИ-агента, который снимет повторяющиеся задачи
Договоры, акты и чеки по аренде удобно держать в одном месте: агент разбирает входящие документы, сверяет суммы и подсказывает, чего не хватает.
Собираю агента под одну задачу, подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне ваших настоящих случаев. Это для компаний, где одна и та же операция повторяется сотни раз в месяц.